國慶后，青島樓市變天了
預(yù)判到政策會出，但是沒有人預(yù)測到政策這么猛。
9月29日，上海、深圳、廣州趕在國慶節(jié)前把自己的住房限購政策進(jìn)行了大幅度的松綁，廣州直接裸奔，解除限購，全國人都可以買；深圳部分區(qū)域解除限購，對于深圳感興趣的可以入；上海外環(huán)外社保三改一，根據(jù)上海本地媒體預(yù)測，上海外環(huán)外三改一，可以釋放超過200萬張房票。
1
新政效果立馬呈現(xiàn)，公眾號廣東發(fā)布七天七篇雄文強推廣東樓市。
作為省政府的官方號，廣東發(fā)布此舉意圖明顯，托舉樓市已經(jīng)是當(dāng)?shù)卣ぷ鞯闹刂兄亍?/span>
根據(jù)報道，國慶期間廣州華潤公園上城日均銷售20-30套，深圳中海時光境日均銷售40-50套，深圳中原研究中心統(tǒng)計顯示，10月1日-3日，深圳二手房成交同比增長233%，一手房成交同比增長569%。
杭州市場同樣火爆，杭州余杭區(qū)聽翠軒項目，國慶日均到訪超300組，日均成交20-30套。上城區(qū)武珹云府項目，精裝均價4萬元/平方米，新政公布后轉(zhuǎn)化率顯著提升，10月1日至6日銷售額超1.5億元。
2
山東也火起來了，10月4日18時，濟(jì)南貝殼找房發(fā)布海報稱，國慶假期期間，該地區(qū)新房銷售量已突破400套。
青島樓市也表現(xiàn)很好。西海岸的中海半山云境，9月份銷售約50套，國慶七天銷售約50套，7天賣了1個月的量。高新區(qū)的濱江悅，新政后10天賣了約60套，這是之前兩個月的銷售量。
張村河的越秀和樾府之前的月銷都在10套以內(nèi)，國慶節(jié)7天銷售12套+。10月5日，貝殼青島發(fā)布海報，國慶期間新房銷售突破600單。
3
接下來，青島樓市將進(jìn)入最撕裂的時代。
三分之一的人會覺得樓市高點已過，無論怎么救市，跌跌不休是它的宿命；三分之一的人會覺得小高潮即將來臨，從一線到二線，全國樓市的春天到了，但這是最后一次的回暖。短期看多，但是長期看空，會利用這次難得的回暖逃離；
還有三分之一的人覺得樓市長期看好，不過需要一兩年的時間繼續(xù)去庫存，目前刺激政策不會有太多波瀾，市場真正起來，需要等到庫存繼續(xù)出清、股市大漲套現(xiàn)后，樓市才能漲。
4
短期的信心來自政策，長期的信心來自預(yù)期。短期的波動來自政策，長期的波動來源于市場。
從經(jīng)驗來看，如果此次大幅度的救市，北上廣深起來了，那青島樓市最難的時候已經(jīng)過去了。如果打了速效針，北上廣深還沒有起來，那青島樓市最難的日子還在后頭。
5
但任何時候，都是預(yù)期比事實更重要。
有了樂觀的預(yù)期，大家就會做出積極甚至激進(jìn)的舉措，加杠桿，資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張。反之，如果所有人都很悲觀，大家就會做出保守穩(wěn)健的應(yīng)對，不再投資，消費降級，增加存款，去杠桿，資產(chǎn)負(fù)債表衰退，以避免出現(xiàn)一切可能的風(fēng)險。
所以，當(dāng)年總理那句“信息比黃金更重要，放在當(dāng)下同樣適用”
6
廣深放開限購，對于全國樓市既是利也是弊，弊端在于會從二三四線抽逃一部分資金，畢竟當(dāng)前樓市的共識是一線城市才是永遠(yuǎn)的定海神針。利處在于一線城市的大火，必然帶動二三線樓市的集體上漲。
雖然每個城市的樓市不一樣，但是情緒會傳染。
7
雖然關(guān)注點都在一二線，那三四線就真的沒有機會么，當(dāng)然不是。
如果位置是核心地段，產(chǎn)品是過硬產(chǎn)品，三四線的明星樓盤也能跑贏一二線的邊角料樓盤。放在全國來看，一線城市是稀缺的，可以買；放在單一城市來看，最牛的明星樓盤是稀缺的，也可以買。
一個城市的普通樓盤可能遍地都是，但是金字塔尖的明星樓盤只有一二。供需關(guān)系永遠(yuǎn)是樓盤值不值得買的重要考量要素。
8
四季度成為了檢驗這一輪樓市的試金石，蹚過去一馬平川，樓市一旦起來，信心就會復(fù)蘇，一通百通。
樓外君大膽預(yù)測，四季度政策還會加碼，因為中國樓市相關(guān)的政策，還有很多壓箱底的沒拿出來，舉個栗子，目前房貸個稅的抵扣為每月1000元，但是國外很多國家的政策為“房貸利息全額抵扣個稅”。
以3.25%利率，200萬按揭貸款360期為例，等額本金的利息總額為97.7萬，等額本息的利息總額為113.3萬。如果按照當(dāng)前的房貸個稅抵扣額度（每月1000元），360期可以抵扣的總額為36萬。
36萬與97.7萬、113.3萬相差巨大。如果“房貸利息全額抵扣個稅”，則實打?qū)嵉淖屬彿空邷p少了個稅繳納，發(fā)到手的工資更多了。
直接給購房者減負(fù)，購房者也會更愿意貸款買房。
