存量房貸利率下調(diào)后,當(dāng)期月供不降反升,什么情況?
存量房貸利率于10月25日如期下調(diào),近期有部分借款人發(fā)現(xiàn),存量房貸利率下調(diào)之后的當(dāng)期還款金額并沒有馬上下降,反而出現(xiàn)上漲情況。
北京的唐女士告訴記者:“我每月3日還款,10月25日房貸利率降到了3.9%,但是11月份還款金額反而增加了200多元!
圖片來源:唐女士提供
21日,記者咨詢工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、平安銀行等多家銀行了解到,部分選擇“按月等額本息”還款方式的客戶,會出現(xiàn)此類情況。
農(nóng)業(yè)銀行個貸經(jīng)理表示,在等額本息還款方式下,利率不變時,每月還款本息之和不變,本金會逐漸增加,利息會逐漸減少。但在利率調(diào)整后,每月還款本息會發(fā)生變化。
記者了解到,部分借款人房貸利率下調(diào)后當(dāng)期月供不降反升的原因主要包括以下幾點:
第一,分段計息。
由于在利率調(diào)整當(dāng)日就要按照新的利率計息,因此,當(dāng)借款人每月還款日與利率調(diào)整日不是同一天時,就會出現(xiàn)在同一個還款周期內(nèi)執(zhí)行兩個利率的情況。
例如,本次多家銀行于10月25日調(diào)整了存量房貸利率,而小張的貸款還款日為每月1日,那么10月1日至24日的房貸利率仍執(zhí)行原利率,10月25日至31日的房貸利率為新的利率。
那么在10月1日至31日這個還款周期內(nèi),就要按照新舊利率,按日分段計息。
第二,存量房貸利率調(diào)整后需重新計算月供和本息。
可以理解為自房貸利率調(diào)整之日起,原合同終止,借款人又重新與銀行簽訂了新合同。
新合同的貸款總額為原合同的剩余本金,利率變更為下調(diào)后的新利率,貸款期限為原合同的剩余還款期限。因此,銀行會根據(jù)貸款總額、還款期限、利率等要素重新計算月供,以及每月應(yīng)還的本金與利息。
圖為等額本息月供計算公式
第三,當(dāng)利率下調(diào)后,按照新利率計算當(dāng)期還本金,按新舊利率所占天數(shù)分段計算當(dāng)期利息。重新計算的本金會上升,如果本金上升超過利息下降,調(diào)整后當(dāng)期月供就會上升,因而就出現(xiàn)了利率下降而還款金額反倒上升的現(xiàn)象。
基于以上三點,可以舉個例子說明。
借款人小張貸款本金100萬元,貸款期限為300個月,原貸款利率4.2%,每月1日還款,月供5389.42元,10月25日之前已經(jīng)還了5期,剩余本金99.05萬元。
10月25日,小張的房貸利率調(diào)整為3.9%,銀行基于房貸計算公式重新計算月供為5225.58元,第一期月供利息為3219.13元(貸款總額*3.9%/12),因此,第一期月供本金為2006.45(月供總額-月供利息)。
需要注意的是,利率調(diào)整發(fā)生在小張當(dāng)期還款周期之中,因此利息部分需要分段計算。10月1日至24日利率為4.2%,每日利息111.83元(以原合同第六期計算),共24天,因此這段利息為2683.92元。10月25日至31日,每日利息103.84元,共7天,這段利息為726.88元。
綜上,在10月1日至31日這個還款周期內(nèi),本金為2006.45元,利息為3410.8元,總的月供為5417.25元,高于此前月供。
但值得注意的是,利率下調(diào)后,總利息已明顯減少,由此前61.68萬元降至55.10萬元。
等到下一期還款時,統(tǒng)一執(zhí)行新利率,剩余本金為98.84萬元,剩余期限為294個月,在此基礎(chǔ)上,月供將調(diào)整為5225.09元。若此后利率保持不變,每月還款金額將保持穩(wěn)定。
多家銀行個貸經(jīng)理告訴記者,存量房貸利率下調(diào)后,總的貸款利息一定是降低的,總體遵循的規(guī)則是還款本息總額減少,總償還本金不變,總期限不變,總付利息減少。
“如果借款人在利率下調(diào)的還款周期內(nèi)有過提前還款的行為,也會導(dǎo)致當(dāng)期月供發(fā)生變化!惫ど蹄y行個貸經(jīng)理表示。
多位銀行個貸工作人員表示,由于月供計算方式較為復(fù)雜,不同借款人每月還款結(jié)構(gòu)也有差異,如發(fā)現(xiàn)異常,借款人可向貸款銀行詢問具體情況。
來源:中國證券報