被“偷走”的住房面積！
前段時(shí)間青島維多利亞灣樓盤因?yàn)?6%的公攤弄出了很多的新聞，很多買房者都對這個(gè)高公攤十分震驚。其實(shí)，維多利亞灣高公攤的原因主要是因?yàn)槌邔拥膲w太厚。
我們作為吃瓜觀眾，也沒有必要去唏噓維多利亞灣業(yè)主的窘境，因?yàn)槲覀冏约旱姆孔?/span>“公攤”也不低。毫不客氣的說，你買一個(gè)高層100平的房子，合同上說公攤只有27%，實(shí)際使用面積可能只有60平，而且這是一個(gè)合規(guī)現(xiàn)象。
你要不信的話，就回家自己量一量。
今天，我來給大家解讀一下這被“偷走”的面積究竟在哪。
01 名詞解釋
關(guān)于房屋面積的計(jì)算方法，國家有《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986），青島有《青島市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)偧?xì)則》《青島市房改公有住房出售建筑面積計(jì)算規(guī)則》，里面說得都很明白。
為了方便大家理解，我先列舉幾個(gè)名詞。
建筑面積，就是你房產(chǎn)證上的面積，建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積。
公攤面積：就是你房子分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，一般購房合同中都會寫明。
套內(nèi)建筑面積：建筑面積-公攤面積就是套內(nèi)建筑面積，這也是我們平常說的自己家的有效面積，或者說是得房率。但實(shí)際上，你真正的有效面積或得房率遠(yuǎn)沒有那么大。另一個(gè)公式是，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積。
套內(nèi)使用面積：這才是我們能真正用到、看到的面積，就是扣除墻體、公攤后你家可以自己使用的面積，也就是臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。
套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他支撐墻體所占的面積，有共用墻和非共用墻兩種。套與套之間，套與共有建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體按其水平投影面積一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體按其水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)墻體厚度不包括粉灰裝飾厚度。 一句話來說就是，外墻、你與鄰居之間的共有墻按一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，內(nèi)墻全部計(jì)入。
套內(nèi)陽臺建筑面積：套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。未封閉的陽臺，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
02 明面上的公攤面積
所謂明面上的公攤面積就是上面所說的寫入購房合同的公攤，這個(gè)在購房合同、房產(chǎn)證上都會注明，明白明白，童叟無欺。
一般來說，普通住宅的公攤比例是：多層8%-15%，小高層10%-20%，高層15%-30%。這個(gè)公攤比例是怎么來的呢？
根據(jù)《青島市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)偧?xì)則》的規(guī)定，房屋共有建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝弧?/span>共有建筑面積分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的共有建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。本幢內(nèi)為多幢房屋服務(wù)的公用設(shè)施建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。
這段話的意思是說，公攤是以樓棟為單位的，一棟樓上所有的房子都是同一個(gè)公攤比例。以前經(jīng)常有人說小區(qū)門衛(wèi)、物業(yè)辦公房子也計(jì)入業(yè)主的公攤，這是不對的。要是你們小區(qū)這樣干了，你們就可以去投訴了。
這樣，就能得到公攤面積的計(jì)算公式：公攤面積=全幢建筑面積-全幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間-為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等。公攤比例就是：公攤比例=公攤面積/全幢建筑面積。
公攤面積由以下兩部分組成：
1.電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層（間）、公共門廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計(jì)入共有建筑面積。
2.套（單元）與共有建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的水平投影面積一半的建筑面積。 這句話的意思是，一般住宅外墻的一半計(jì)入公攤面積。
03 隱形的“分?jǐn)偯娣e”
記得買的第一套新房交房時(shí)，我收房后的第一件事就是拿尺子量了量室內(nèi)面積，把臥室、客廳、廁所、廚房等功能間的面積相加后，我驚呆了：91平的建筑面積，只量出了57平的有效面積。
我那套房子的公攤比例是24.75%，扣除公攤后應(yīng)該是68.5平，那么這剩下的11.5平哪去了？按照57平的有效面積，這公攤不得是37%？
我找了干建筑的同學(xué)問了下，他給我說這是正�，F(xiàn)象，這被“偷走”的11.5平是套內(nèi)墻體面積。
上面說了，外墻的一半是計(jì)入公攤面積的，那么外墻的另一半、 與鄰居共用墻體的一半、室內(nèi)所有的墻體就得計(jì)入套內(nèi)墻體面積了，也就是計(jì)入套內(nèi)建筑面積。
這部分的面積具體有多大呢？
我們來計(jì)算一下。一般外墻厚370mm，內(nèi)墻承重墻240mm，內(nèi)墻非承重墻120mm（但和承重墻屬于同一面墻體的也是240mm），量量你家的墻體長度，就能大體知道套內(nèi)墻體面積了。
還有一個(gè)簡單的方法，青島大部分區(qū)域的暖氣是按照套內(nèi)使用面積計(jì)費(fèi)的，你用今年的暖氣費(fèi)除以30.4就能得到你家的套內(nèi)使用面積。建筑面積-公攤面積-套內(nèi)使用面積就是你家的套內(nèi)墻體面積了。
我想，每一個(gè)計(jì)算清楚套內(nèi)使用面積的人都會特別驚訝，從來沒有想到自家的使用面積會這么小。
寫這篇文章之前，我讓一些朋友計(jì)算了自家的房屋面積，扣除公攤和墻體面積后，高層的得房率（按套內(nèi)使用面積）普遍在70-55%之間，多層在75-65%之間。套內(nèi)墻體面積多在8-20%之間，房子越小、功能間越多，套內(nèi)墻體面積占比越大。
兩個(gè)具體的例子是，一個(gè)朋友家是高層110平的套三，公攤比例27%，套內(nèi)墻體面積13.6%，得房率（按套內(nèi)使用面積）59.4%；另一個(gè)是2000年75平的多層，公攤10%，套內(nèi)墻體面積15%，得房率75%。
