青島首套房房貸利率可做到4.1%！不少人又開始提前還貸？專家力勸……

8月22日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。其中，1年期LPR從3.70%下調(diào)至3.65%，下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR從4.45%下調(diào)至4.3%，下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)。隨著5年期以上LPR調(diào)整，目前青島大部分銀行已跟進(jìn)，當(dāng)前，青島首套房貸款利率可做到4.1%、二套房貸款利率可做到4.9%。不少人又有了提前還房貸的打算。但專輯提醒，提前還房貸不合算？

5年期以上LPR再降！

百萬(wàn)房貸月供少還近百元

8月22日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。記者查詢獲悉，這兩項(xiàng)貸款利率分別較上一期下調(diào)了5個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)。值得注意的是，這是今年以來(lái)，5年期以上LPR第三次出現(xiàn)下調(diào)，前兩次下調(diào)幅度分別為5個(gè)基點(diǎn)和15個(gè)基點(diǎn)。

本輪LPR調(diào)整后，目前青島大部分銀行已跟進(jìn)，當(dāng)前，青島首套房貸款利率可做到4.1%、二套房貸款利率可做到4.9%。對(duì)貸款購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最直接的利好就是房貸減少。以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次5年期以上LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，月供可減少88.48元，累積30年月供減少3.18萬(wàn)元。

并非立馬就省錢

正在還貸的購(gòu)房者能否享受到降息，還要看當(dāng)時(shí)是否選擇LPR轉(zhuǎn)換形式計(jì)息。

2020年8月，大批銀行開啟房貸利率批量“換錨”，將此前浮動(dòng)利率統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，當(dāng)時(shí)購(gòu)房者有兩個(gè)選擇，一是將存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，二是轉(zhuǎn)為固定利率。

從轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)利率調(diào)整日（重定價(jià)日）房貸利率保持不變，由于大部分銀行規(guī)定的存量房貸重定價(jià)周期為一年，重定價(jià)日多為每年1月1日或放貸日，例如購(gòu)房者的貸款是2019年8月15日發(fā)放，那么每年的1月1日或者8月15日就是重定價(jià)日，而當(dāng)時(shí)選擇了固定利率的購(gòu)房者，房貸利率則與LPR調(diào)整無(wú)關(guān)。

提前還貸真的劃算嗎？

在今年之前，一說(shuō)到要提前還房貸，大多數(shù)購(gòu)房者都對(duì)此“嗤之以鼻”，觀點(diǎn)也是一邊倒，“房貸是普通人這輩子可以借到最便宜、金額最大、期限最長(zhǎng)的資金，絕不提前還貸”。但就在今年，這一風(fēng)向突然發(fā)生了變化，一些年輕人、中年人率先投身提前還貸的熱潮。

盤古智庫(kù)高級(jí)研究員江翰指出，提前還貸從長(zhǎng)期對(duì)抗通脹的角度來(lái)說(shuō)實(shí)際上是不利的，對(duì)于任何一個(gè)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸是最好的抵御通貨膨脹的工具，持有信貸資金、不提前還款也是抵御通貨膨脹較好的一個(gè)選擇。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果對(duì)未來(lái)的收入預(yù)期比較明確，不會(huì)有太大的變化，建議目前不要提前還貸。

在當(dāng)前的利率水平下，提前還款到底劃算嗎？專業(yè)人士指出，要結(jié)合個(gè)人情況從多方面來(lái)考量。長(zhǎng)江證券銀行業(yè)首席分析師 馬祥云：如果手上資金現(xiàn)金比較多，對(duì)未來(lái)的投資收益率預(yù)期又比較低，這種情況下，提前歸還按揭貸款也是無(wú)可厚非的，但是按揭貸款畢竟是一筆金額比較大、期限非常長(zhǎng)的融資，我們認(rèn)為也不能簡(jiǎn)單去考慮短期的收益率，也要考慮期限、未來(lái)再融資的風(fēng)險(xiǎn)，以及整個(gè)家庭的財(cái)務(wù)安排，所以還是要從多因素角度審慎考慮和決策。

提前還貸須從三個(gè)方面考量

房貸是否提前還款是一個(gè)重大的決策，需要購(gòu)房者根據(jù)自身的不同情況從三個(gè)方面進(jìn)行考量。正如張凱所言，首先看申請(qǐng)貸款當(dāng)時(shí)的利率處于什么水平，如果當(dāng)時(shí)的利率水平已經(jīng)高出現(xiàn)有的按揭貸款利率，那么可以考慮提前結(jié)清貸款。如果當(dāng)時(shí)申請(qǐng)的貸款利率水平低于現(xiàn)行按揭貸款利率——比如公積金貸款或公積金組合貸款——那么可以考慮不做提前還款。

其次，是看提前還款的資金來(lái)源，如果自身有一部分閑置資金并且在一段時(shí)間內(nèi)沒有明確用途的，可以考慮用來(lái)提前還款。如果自身沒有較多的閑置資金，或在未來(lái)的一段時(shí)間有較大開銷計(jì)劃的，則沒有必要考慮提前結(jié)清貸款。

“最后看是否有好的投資渠道，如果自身比較善于投資并且有較高收益的投資項(xiàng)目，收益能夠高于現(xiàn)行按揭貸款利率水平的，可以考慮不做提前還款�！睆垊P建議稱。

“判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息�！睆�(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼指出。如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部?jī)斶�貸款。當(dāng)然，還需要為自己生活、養(yǎng)老及日常支出留足資金。就目前的情況看，貸款利率有下行的趨勢(shì)，提前償還貸款需要慎重考慮。