解讀！9月25日起，可申請(qǐng)降低存量房貸利率！對(duì)青島購(gòu)房人影響幾何？

千呼萬(wàn)喚！存量房貸利率終于要降了！

8月31日晚，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局兩部門(mén)連發(fā)兩條重磅通知。一是9月25日起可申請(qǐng)降低存量首套住房貸款利率，二是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限：首套20%，二套30%。

對(duì)于青島來(lái)說(shuō)，早在6月初，青島非限購(gòu)區(qū)域商貸首付比例已經(jīng)調(diào)整為首套20%，二套30%。因此，降低存量首套住房貸款利率，對(duì)于還在還貸的青島購(gòu)房者是實(shí)實(shí)在在的好消息。

什么是存量首套房貸

首先，存量房貸利率調(diào)整，僅限首套房，二套房三套房等不在此列。

那么什么是存量首套房貸？

《通知》明確了三種情況：

1.2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款；

2.2023年8月31日前已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款；

3.借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

新貸款置換舊貸款

首先，明確一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，自2023年9月25日起，可以提出申請(qǐng)。

第二，調(diào)整方式之一為，新發(fā)放貸款置換存量貸款。

第三，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但有一個(gè)條件：在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。也就是說(shuō)，假如你是2018年在青島貸款買(mǎi)的首套房，那么協(xié)商后新發(fā)放貸款的利率，不能低于當(dāng)時(shí)青島的首套房商貸利率政策下限。

第四，新發(fā)放的貸款只有一個(gè)用途，那就是償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，也就是你的舊貸款，仍然納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

重簽合同變更利率

在調(diào)整方式方面，除了用新發(fā)放貸款置換存量貸款之外，《通知》明確，還可以重簽合同。

時(shí)間節(jié)點(diǎn)也是2023年9月25日，這一日之后，首套房貸借款人，可以向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，協(xié)商變更合同約定的利率水平。

但是，變更后的貸款合同利率水平，同樣需要滿足這個(gè)這個(gè)條件：在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換房貸

《通知》還明確提出，要對(duì)經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款等貸款的用途進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核。如果有協(xié)助借款人用經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸等違規(guī)置換房貸的中介機(jī)構(gòu)，一律不得進(jìn)行合作，并嚴(yán)肅處理存在上述行為的內(nèi)部人員。

此前，由于存量房貸利率較高，一些購(gòu)房者為減少貸款利息，鋌而走險(xiǎn)用低利率經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換房貸，其中更是催生出了“轉(zhuǎn)貸”中介業(yè)務(wù)。

實(shí)際上，監(jiān)管部門(mén)一直明令禁止“經(jīng)營(yíng)貸”“消費(fèi)貸”違規(guī)流入樓市。按照監(jiān)管規(guī)定，銀行與消費(fèi)者貸款合同會(huì)明確約定貸款用途，銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸資金未按照合同約定使用，最終將由消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任。

各金融機(jī)構(gòu)要抓緊制定細(xì)則

《通知》要求，各金融機(jī)構(gòu)要抓緊制定具體操作細(xì)則，做好組織實(shí)施，提高服務(wù)水平，及時(shí)響應(yīng)借款人申請(qǐng)，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，確保《通知》有關(guān)要求落實(shí)到位。

同時(shí)要求，中國(guó)人民銀行和金融監(jiān)管總局各分支機(jī)構(gòu)要將本通知立即轉(zhuǎn)發(fā)轄內(nèi)地方法人金融機(jī)構(gòu)，督促貫徹執(zhí)行，有效維護(hù)市場(chǎng)秩序。

全國(guó)商品房首付比例下限統(tǒng)一調(diào)整

同日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局還發(fā)布了另一條重磅《通知》。

首付方面，統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。

不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

也就是說(shuō)，不管你是一線城市、二線城市還是十八線城市，最低首付比例均可降至首套20%，二套30%。至于要不要給這么大力度的優(yōu)惠，各地按照因城施策的原則自行決定。

利率方面，首套房利率下限：不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，這是之前就公布的政策；二套房利率下限：不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。

《通知》表示，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

早在6月1日，青島多部門(mén)發(fā)布了七條新政，其中就包括，商業(yè)銀行在除市南區(qū)、原市北區(qū)以外的非限購(gòu)區(qū)域發(fā)放的首套房、二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付比例相應(yīng)調(diào)整至20%和30%。

但是放眼全國(guó)，目前在一線城市，二套房的貸款首付比例動(dòng)輒在七成到八成左右，二線城市的二套房首付比例普遍在四成左右。接下來(lái)，這些城市，如何確定二套房的首付比例和利率也是一大看點(diǎn)。