百萬房貸30年少還3萬多元！青島首套房房貸利率可做到4.1%，購房者表示很振奮

8月22日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）。其中，1年期LPR從3.70%下調(diào)至3.65%，下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR從4.45%下調(diào)至4.3%，下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)。隨著5年期以上LPR調(diào)整，半島全媒體記者采訪獲悉，目前青島大部分銀行已跟進(jìn)，當(dāng)前，青島首套房貸款利率可做到4.1%、二套房貸款利率可做到4.9%。隨著貸款利率下調(diào)，對(duì)貸款購房業(yè)主來說，百萬房貸、貸款30年、等額本息還款，月供再少近百元，總付息能少約3.18萬元。

三連降！5年期以上LPR再降15個(gè)基點(diǎn)

22日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。記者查詢獲悉，這兩項(xiàng)貸款利率分別較上一期下調(diào)了5個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)。值得注意的是，這是今年以來，5年期以上LPR第三次出現(xiàn)下調(diào)，前兩次下調(diào)幅度分別為5個(gè)基點(diǎn)和15個(gè)基點(diǎn)。

對(duì)此次LPR調(diào)整，大眾并不感覺突然。8月15日上午，央行發(fā)布公開市場業(yè)務(wù)交易公告稱，為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，2022年8月15日人民銀行開展4000億元中期借貸便利（MLF）操作(含對(duì)8月16日MLF到期的續(xù)做)和20億元公開市場逆回購操作，中期借貸便利（MLF）操作和公開市場逆回購操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)，分別為2.75%和2%。而LPR由各報(bào)價(jià)行按公開市場操作利率（主要指MLF）加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，由全國銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算得出，為銀行貸款提供定價(jià)參考。簡言之，LPR等于MLF+點(diǎn)差，加點(diǎn)幅度主要取決于各行自身資金成本、市場供求、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素。

另外，本次LPR變動(dòng)的一個(gè)重要特點(diǎn)就在于不對(duì)稱調(diào)整，并且對(duì)與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR下調(diào)力度更甚。體現(xiàn)了對(duì)于房地產(chǎn)市場的政策傾斜力度，尤其是在當(dāng)前觀望情緒尚濃、市場信心亟需提振的背景下，這樣的政策安排對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場而言是一項(xiàng)重大利好政策。

百萬房貸月供少還近百元

隨著5年期以上LPR調(diào)整，青島各銀行是否立刻跟進(jìn)？22日上午，半島全媒體記者采訪獲悉，目前青島大部分銀行已跟進(jìn)，當(dāng)下，青島首套房房貸利率可做到4.1%、二套房房貸利率可做到4.9%。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，首套房房貸利率4.1%，也是近十年的最低值。

隨著本輪LPR調(diào)整，對(duì)貸款購房者來說，最直接的利好就是房貸減少。以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次5年期以上LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，月供可減少88.48元，累積30年月供減少3.18萬元。

但5年期以上LPR調(diào)整，并不會(huì)影響所有還房貸人士。這與個(gè)人選擇房貸利率方式有關(guān)，若選擇了固定利率，此項(xiàng)調(diào)整不會(huì)影響房貸變化；若選擇了浮動(dòng)利率，則會(huì)引起后期月供的變化。據(jù)悉，雖然LPR每月更新，但按照銀行房貸合同，房貸客戶的利率不會(huì)每個(gè)月都隨之變動(dòng)。記者了解到，目前市場上不同銀行對(duì)重定價(jià)周期有不同規(guī)定：大多數(shù)情況下，銀行每年1月1日會(huì)按照當(dāng)時(shí)的LPR重定價(jià)，同時(shí)每年1月份選擇浮動(dòng)利率的人群月供會(huì)發(fā)生變化。但本次5年期以上LPR調(diào)整，并不會(huì)立即影響這部分人月供變化，要到次年的1月1日才會(huì)按照最新的報(bào)價(jià)，確定房貸利率。此外，也有銀行規(guī)定個(gè)人房貸合同期滿12個(gè)月重定價(jià)。

購房者感慨很“振奮”

此次5年期以上LPR下調(diào)，不少購房者表示“振奮”。

“能少還一些錢，感覺挺開心的。”半島購房俱樂部一位網(wǎng)友說，今年以來，看到房貸利率在不斷下降，感覺賺著了。“我朋友之前首套房的房貸利率都在5%以上，這次調(diào)整之后，二套都能做到4.9%，感覺很給力�！笔忻裢跸壬�，剛工作不久，工作穩(wěn)定后也打算買房子，“各種利好政策頻出，近期我準(zhǔn)備和家人多看看房子�！� 另一位剛需購房者張先生，最近一直在瀏覽房源，“房貸利率下降肯定是好事。貸款買房要貸30年，總體算下來也能省不少錢呢�！�

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房貸利率下調(diào)，對(duì)很多有購房打算的購房者振奮很大，但也有不少已經(jīng)辦理房貸的市民表示有點(diǎn)“受傷”�！爸�前3月份辦下來的房貸，沒想到就幾個(gè)月，利率就下滑這么多，有點(diǎn)遺憾�！币晃皇忻窀锌�。記者了解到，今年以來，越來越多的購房者加入到了提前還房貸的行列。市民劉先生上個(gè)月提前還了一筆房貸，他當(dāng)時(shí)貸款68萬元，房貸利率達(dá)到5.39%，每月要還3800多元�！昂髞砭拖胩崆斑�房貸。”劉先生告訴記者，之前去還房貸時(shí)，貸款銀行一再跟他強(qiáng)調(diào)要提前預(yù)約，“我去還款的時(shí)候時(shí)，看到了長長的提前還款名單，辦理業(yè)務(wù)的那個(gè)經(jīng)理還說最近提前還款的確實(shí)不少�！�

市場預(yù)期或進(jìn)一步升溫

對(duì)此次一年期和五年期LPR雙雙下調(diào)，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄分析，從近期的經(jīng)濟(jì)走勢和市場行情來看，8月份LPR下調(diào)也是符合市場需求的，此次LPR下調(diào)能有效地提升投資需求和居民消費(fèi)積極性，對(duì)于信貸需求的恢復(fù)有著重要意義。

陳霄分析，整體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍面臨著一定的下行壓力。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份市場數(shù)據(jù)來看，開發(fā)投資累計(jì)同比持續(xù)下降，銷售面積累計(jì)同比降幅擴(kuò)大，數(shù)據(jù)不甚理想。促進(jìn)房地產(chǎn)市場回穩(wěn)迫在眉睫，在這樣的背景下，本次LPR下調(diào)，尤其是5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場意義重大。一方面，可以有效地降低購房成本，對(duì)購房者而言能夠提升入市的積極性，對(duì)于企業(yè)而言，融資成本也有所降低，一定程度上緩解企業(yè)的資金壓力，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)提振市場信心起到很好的支撐作用，預(yù)計(jì)后續(xù)在信貸寬松的支持下，市場恢復(fù)進(jìn)程會(huì)加快。同時(shí)，后續(xù)各地房貸利率下調(diào)的空間也有所擴(kuò)大，對(duì)于各地方房地產(chǎn)銷售的復(fù)蘇也能起到很好的助力。

另外，多位業(yè)內(nèi)人士也預(yù)測，政策利率、LPR報(bào)價(jià)利率接連下調(diào)后，市場寬松預(yù)期也進(jìn)一步升溫。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力仍大，尤其是房地產(chǎn)市場下行趨勢未止的情況下，難言本輪貨幣寬松將止于此次降息，后續(xù)貨幣政策走向仍需密切觀測經(jīng)濟(jì)基本面和房地產(chǎn)市場邊際變化。