細則來了！各大商業(yè)銀行陸續(xù)發(fā)布存量房貸利率調整方法

9月29日，中國人民銀行發(fā)布公告，并指導市場利率定價自律機制發(fā)布倡議：各商業(yè)銀行原則上應于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整。隨后，多家銀行表示，將于10月12日通過官網、微信公眾號、網點等渠道公布具體操作指引及相關事項，并于10月31日前完成存量房貸利率的批量調整工作。

10月10日，多家銀行發(fā)布存量房利率調整操作答疑，其中中國工商銀行發(fā)布的消息，明確了該行存量房貸調整的時間表和調整方式，答疑中明確，如果客戶存量房貸為浮動利率定價、當前利率高于LPR-30BP，房貸利率將調整為LPR-30BP（北京、上海、深圳等地區(qū)二套房貸款除外），工商銀行確定將在10月25日統(tǒng)一調整。

同時，工商銀行對客戶常見的一些問題，進行了解答和舉例說明。

問：我的住房貸款目前是固定/基準利率定價，這次也可以調整嗎？具體怎么操作？

答：可以。對于當前為固定/基準利率定價的貸款，您需要先主動申請轉成浮動利率，然后再進行存量利率調整。舉例說明，如當前您首套房貸執(zhí)行固定利率定價，利率為4%，在10月15日申請轉換為浮動利率定價，由于申請轉換時的5年期以上LPR為3.85%，轉換后利率為LPR+15BP，10月25日實施利率批量調整將統(tǒng)一調整至LPR-30BP。具體轉換規(guī)則及操作方法詳見我行后續(xù)公告。

問：我的住房貸款為二套房貸款，可以進行利率調整嗎？

答：符合條件的首套、二套及以上存量商業(yè)性個人住房貸款都可以進行批量調整。如您的貸款不在北京/上海/深圳等地區(qū)，由于首套房和二套房貸款利率下限一致，因此您無需申請“二套轉首套”，我行將批量進行利率下調。如您的貸款在北京/上海/深圳等地區(qū)且已符合二套轉首套住房貸款標準，您可以聯(lián)系貸款經辦行申請“二套轉首套”，審批通過后可享受更為優(yōu)惠的首套房貸款利率。具體以當地政策要求為準，請咨詢貸款經辦行。

問：此次利率調整后，我的房貸利率能降到多少？一個月能省多少錢？能否舉例說明？

答：如果您的房貸為浮動利率定價、當前利率高于LPR-30BP，您的房貸利率將調整為LPR-30BP（北京、上海、深圳等地區(qū)二套房貸款除外）。例1：小張在某二線城市有一套住房，當前房貸利率為LPR不加點，即3.85%，調整后房貸利率為LPR-30BP，假設5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調整前下降30BP，即0.3%。以貸款金額100萬元、30年期、等額本息的房貸為例，調整前每月還款約為4688元，調整后每月還款約為4518元，小張每月可節(jié)省支出約170元，總共節(jié)省利息約6.1萬元。例2：小李在某一線城市有一套住房，當前房貸利率為LPR+55BP(貸款發(fā)放時首套房貸利率政策)，即4.4%，調整后房貸利率為LPR-30BP，假設5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調整前下降85BP，即0.85%。以貸款金額100萬元、25年期、等額本息的房貸為例，調整前每月還款約為5502元，調整后每月還款約為5033元，小李每月可節(jié)省支出約469元，總共節(jié)省利息約14.06萬元。

問：我的房貸當前利率為LPR-40BP，還能參加這次調整嗎？

答：如果您的房貸利率等于或低于LPR-30BP，那么您已享受當前政策下的最優(yōu)惠利率，不在此次調整范圍內。您可以登錄我行手機銀行-貸款-我的貸款，查詢當前房貸執(zhí)行利率。

問：我的貸款在北京/上海/深圳，并且是二套房貸款，房貸利率能降到多少？

答：如果您的貸款在北京/上海/深圳，并且不滿足“二套轉首套”條件，按照當前二套房貸款政策下限，調整后利率值為：北京五環(huán)外LPR-25BP，北京五環(huán)內LPR-5BP；上海自貿區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)LPR-25BP，其他地區(qū)LPR-5BP；深圳全轄LPR-5BP。

問：我和朋友的貸款都在同一個城市，也都是首套/二套房浮動利率的貸款，利率下調后為什么會不一樣？

答：除貸款在北京/上海/深圳等地區(qū)且為二套房貸款的情形外，其他符合條件的房貸利率都將調整為LPR-30BP。由于此次利率調整僅調整LPR加減點，并不調整貸款重定價日，并且不同客戶貸款重定價日不同（可能是次年1月1日，也可能是貸款發(fā)放日），貸款利率在批量調整時可能未重定價，貸款采用的5年期以上LPR值（定價基準）有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調整后可能會有所差別。到了貸款重定價日，貸款進行重定價后，參加此次批量調整的貸款利率將調整至同一水平。

問：我的商用房貸款可以進行利率調整嗎？

答：此次存量房貸利率調整只針對商業(yè)性個人住房貸款。商用房（含商住兩用房、商鋪等）貸款不在此次調整范圍內。

問：這次批量調整存量房貸利率，銀行收取費用嗎？

答：存量房貸利率調整過程中，銀行不向客戶收取相關費用。