魯商學(xué)府：低密洋房之星能否閃耀即墨核心區(qū)？

2017年6月20日，魯商置業(yè)完成了對(duì)即墨區(qū)中航綠城理想城的收購(gòu)，獲得百合花園南北兩側(cè)藍(lán)庭和麗園兩地塊開發(fā)建設(shè)權(quán)。魯商將南側(cè)地塊打造為魯商中央公館，北側(cè)則成為今天的魯商學(xué)府。

算起來，魯商學(xué)府項(xiàng)目是魯商發(fā)展在即墨落子的第四個(gè)項(xiàng)目，除了魯商中央公館，此前魯商還曾在即墨打造有銀座動(dòng)感世代和魯商一山一墅兩大項(xiàng)目。那個(gè)這個(gè)落子創(chuàng)智新區(qū)的魯商即墨第四子，其狀況究竟如何？

品牌：山東唯一上市房企

作為山東省唯一一家上市房地產(chǎn)企業(yè)，魯商發(fā)展在山東省本土房企中可謂是龍頭級(jí)別。

從地域上看，目前魯商集團(tuán)不僅在省內(nèi)的臨沂、青島、濟(jì)寧、菏澤、泰安、濰坊、煙臺(tái)、濟(jì)南有項(xiàng)目在建，還在哈爾濱、上海、重慶等地進(jìn)行了一定程度的布局。作為山東省唯一的上市房企，魯商已經(jīng)初步踏入了全國(guó)級(jí)房企的行列，并且財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)銷售在集團(tuán)營(yíng)收中的占比在短期內(nèi)仍會(huì)保持較大比例。

借力自有的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，近年來魯商以“地產(chǎn)+”為切入點(diǎn)，也在著手布局自己的康養(yǎng)地產(chǎn)板塊，例如去年6月27日在即墨藍(lán)谷摘得的9總總計(jì)408畝土地中，有4宗醫(yī)療用地將成為齊魯醫(yī)院建設(shè)用地。但是從集團(tuán)性質(zhì)上，魯商仍不斷強(qiáng)調(diào)自己的主業(yè)是健康、醫(yī)療而并非房地產(chǎn)。這種業(yè)務(wù)構(gòu)造有利有弊，優(yōu)秀的醫(yī)療主業(yè)能給魯商的房地產(chǎn)板塊帶來強(qiáng)勢(shì)的背后支持，但這樣的魯商與很多專業(yè)房地產(chǎn)公司相比就在專業(yè)度上略顯弱勢(shì)。

今年魯商的拿地速度放緩，僅在煙臺(tái)市成功摘地一宗。但此前在2019年，魯商曾在山東省內(nèi)全年摘地21幅，涉及濟(jì)南、青島、臨沂三市，分別為濟(jì)南4幅、青島16幅、臨沂1幅。其中，除了位于青島即墨藍(lán)谷的9幅共計(jì)27萬(wàn)方土地，其他三次摘地都是魯商通過與頭部房企聯(lián)手共同摘得的。

項(xiàng)目特點(diǎn)：創(chuàng)智新區(qū)稀缺洋房產(chǎn)品

魯商學(xué)府位于創(chuàng)智新區(qū)核心區(qū)，長(zhǎng)廣路山師實(shí)驗(yàn)學(xué)校東，建筑面積100-104㎡，均價(jià)10000左右，建筑密度約19%，綠地率約30%，相比一期、二期是一個(gè)升級(jí)版的低密度、高綠化的高品質(zhì)改善社區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃了10棟11層的小高層，23棟6-8層的洋房。

區(qū)位情況

魯商學(xué)府位于新區(qū)市政旁創(chuàng)智核心區(qū)域。2012年，即墨政府做出“疏老城、建新城、連濱海、融青島”的戰(zhàn)略調(diào)整，著力打造“城市發(fā)展新中心、城市中央商務(wù)區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、高端生態(tài)居住區(qū)”的城市核心新區(qū)，創(chuàng)智新區(qū)應(yīng)時(shí)而出，開啟打破即墨西舊東新格局的城市發(fā)展復(fù)興之路。

目前即墨區(qū)政府及其大部分政府職能都已經(jīng)搬遷至創(chuàng)智新區(qū)，這里未來必然將替代西部老城區(qū)，成為即墨的新政治中心，發(fā)展軌跡是可循的。但作為新城區(qū)，其整體配套的完備成熟尚需時(shí)日，而且魯商學(xué)府位于創(chuàng)智新區(qū)的幾乎最東北角，幾乎是創(chuàng)智新區(qū)和藍(lán)谷的接壤之地，或許相對(duì)較難以充分享受到整個(gè)片區(qū)所帶來的紅利。

教育配套

據(jù)項(xiàng)目介紹，項(xiàng)目與山師實(shí)驗(yàn)學(xué)校僅一路之隔，另配套有5000平米社區(qū)幼兒園。即墨實(shí)驗(yàn)學(xué)校（山東師范大學(xué)即墨實(shí)驗(yàn)學(xué)校）是一所九年一貫制學(xué)校，有小學(xué)部和初中部。但值得注意的是，受即墨區(qū)整體教育發(fā)展水平影響，項(xiàng)目附近暫無高中。

周邊交通

據(jù)項(xiàng)目介紹，從項(xiàng)目出發(fā)15分鐘即達(dá)藍(lán)谷及即墨老城，M16、M11換乘通達(dá)青島。另外周邊有16路、19路、4路、34路公交車。據(jù)實(shí)地探訪，項(xiàng)目最近的公交站在即墨實(shí)驗(yàn)學(xué)校（山東師范大學(xué)即墨實(shí)驗(yàn)學(xué)校），距離該站約需步行不到1km；但是距離地鐵較遠(yuǎn)；項(xiàng)目整體處于創(chuàng)智新區(qū)最東北角，西部尚為大片荒地，步行出行較為困難。

周邊商超

據(jù)項(xiàng)目介紹，項(xiàng)目周邊配套商業(yè)包括大悅城、居然之家、項(xiàng)目自建商業(yè)中心等。但據(jù)實(shí)地踩盤情況可知，目前項(xiàng)目周邊商業(yè)布局較少，南側(cè)約1km范圍內(nèi)有滿和廣場(chǎng)，但是建設(shè)和招商情況暫時(shí)并非特別理想；同時(shí)項(xiàng)目自建的商業(yè)中心規(guī)劃地目前還是項(xiàng)目及其東側(cè)地塊，目前尚未動(dòng)工。

周邊醫(yī)療

項(xiàng)目南側(cè)4公里左右在建東部醫(yī)療中心，樓體基本建造完畢但尚未投入使用。

即墨東部醫(yī)療中心一直以來備受關(guān)注。據(jù)了解，即墨東部醫(yī)療中心將打造高端醫(yī)療服務(wù)。目前，醫(yī)院主體已經(jīng)完工，總建筑面積達(dá)26萬(wàn)平方米。

去年8月份，青島市衛(wèi)生健康委員會(huì)主任隋振華曾在訪談時(shí)透露，即墨東部醫(yī)療中心與韓國(guó)延世大學(xué)醫(yī)學(xué)院Severance醫(yī)院合作，計(jì)劃設(shè)置30個(gè)科室，引進(jìn)先進(jìn)醫(yī)療技術(shù)、高端醫(yī)療人才、先進(jìn)管理理念。

根據(jù)即墨區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)的最新消息，目前東部醫(yī)療衛(wèi)生中心與韓國(guó)延世大學(xué)醫(yī)學(xué)院Severance醫(yī)院正在就合作細(xì)節(jié)問題進(jìn)行深入洽談，詳細(xì)信息將在正式確定后對(duì)外統(tǒng)一發(fā)布。

經(jīng)典戶型賞析：

競(jìng)爭(zhēng)力分析

相對(duì)于南側(cè)精裝交付的魯商中央公館，魯商學(xué)府是魯商后期爭(zhēng)取到的一塊毛坯交付項(xiàng)目，而且或許因?yàn)?/span>項(xiàng)目前排緊鄰高架橋的緣故，所以定價(jià)相對(duì)較低，均價(jià)只有約10600元/平，對(duì)于創(chuàng)智新區(qū)乃至整個(gè)即墨區(qū)而言都是當(dāng)下的價(jià)格谷地。當(dāng)然，這個(gè)價(jià)格收到地段和環(huán)境的制約很大，只能是算比較特殊的一批房源，并不能代表這個(gè)該區(qū)域的樓市。而且該項(xiàng)目后期大概率還是會(huì)采取精裝交付的形式。

與項(xiàng)目溝通時(shí)了解到，項(xiàng)目目前主打的是距離學(xué)校較近，以及6縱6橫交通網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，但是附近公共交通的距離以及教育醫(yī)療設(shè)施的建設(shè)有一定的滯后性，可能仍需要一定時(shí)間來觀察其是否能夠形成一定的規(guī)模。

從競(jìng)品角度來看，魯商學(xué)府的競(jìng)品布局東至壯武路，西至青龍高速，基本呈南北帶狀分布。該范圍內(nèi)聚集了華發(fā)四季、蘇荷、海信盟旺世家、中糧祥云小鎮(zhèn)、和達(dá)熙園等項(xiàng)目。但魯商學(xué)府是周邊唯一一個(gè)低密洋房項(xiàng)目，從產(chǎn)品定位上看基本沒有競(jìng)品，而且目前放出的房源都是定價(jià)較低的毛坯房，一萬(wàn)元左右的均價(jià)在周邊的蘇荷、華發(fā)四季、海信盟旺世家、中糧祥云小鎮(zhèn)等一眾項(xiàng)目中具有很強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

但如果項(xiàng)目后期改推精裝房的話，這種優(yōu)勢(shì)就會(huì)消減。而且項(xiàng)目東側(cè)只有一路之隔的和達(dá)熙園項(xiàng)目目前尚未公示具體規(guī)劃，如果屆時(shí)和達(dá)熙園也主打低密改善，則將和魯商學(xué)府形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)。在精裝房已經(jīng)不討喜的情況下，或許屆時(shí)誰(shuí)能給出更優(yōu)惠的價(jià)格，誰(shuí)才就可能搶占到創(chuàng)智新區(qū)改善市場(chǎng)的更大份額。