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本報(bào)上周(3月31日)曾報(bào)道了《地價(jià)房?jī)r(jià)比：全國(guó)31%重慶28%》，高地價(jià)高房?jī)r(jià)近期再度成為公眾關(guān)注焦點(diǎn)。
  日前，新華社連續(xù)發(fā)表了6篇聚焦房?jī)r(jià)的“新華時(shí)評(píng)”，矛頭直指地方政府，痛批當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的根源所在——土地財(cái)政以及腐敗所釀生的高地價(jià)高房?jī)r(jià)。系列評(píng)論刊出后，立即在網(wǎng)上引起了重大反響，一些重點(diǎn)門戶網(wǎng)站爭(zhēng)相轉(zhuǎn)載。
  從3月28日到4月2日，新華社以《紅火景象下的樓市之憂》為開篇評(píng)論，連續(xù)6天播發(fā)評(píng)論，對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)前的問題進(jìn)行了全方位的解讀。
  4月1日發(fā)表的題為《土地財(cái)政還能維持多久》的新華時(shí)評(píng)指出，“解決土地財(cái)政問題，當(dāng)務(wù)之急是從制度安排上弱化地方‘以地生財(cái)’的沖動(dòng)。”如何遏制沖動(dòng)？文章建言，“給予地方更多的資金支持�！�
  評(píng)論指出，土地財(cái)政實(shí)際上是預(yù)支了未來若干年的土地收益總和。這種透支必然影響資本、資源的合理配置，損害地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。
  近期調(diào)控政策一覽
  2009年12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。
  2009年12月14日***總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措，明確表態(tài)“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”。
  2009年12月17日五部委聯(lián)合通知，規(guī)定開發(fā)商拿地首付款不得低于全部土地出讓款的50%。
  2009年12月23日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局明確，從明年起，不足5年的普通住宅轉(zhuǎn)讓，將按照其銷售收入減去購(gòu)房款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅，非普通住房則將全額征收。
  2010年1月10日國(guó)務(wù)院發(fā)布通知，要求增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，簡(jiǎn)稱“國(guó)十一條”。
  2010年1月18日中國(guó)人民銀行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
  2010年2月20日銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》和《個(gè)人貸款管理暫行辦法》，打擊炒房者和投機(jī)行為。
  記者連線
  房產(chǎn)評(píng)論出自親身感受
  昨日上午，記者聯(lián)系到了新華社國(guó)內(nèi)部評(píng)論室主任張建高，他告訴本報(bào)記者，全國(guó)兩會(huì)剛結(jié)束，來自代表、委員對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的聲音比較強(qiáng)，他們就開始策劃這一評(píng)論系列。
  張主任表示，這是他們自己策劃出來的，主要是出于作為媒體人的責(zé)任感。他告訴記者，首先，最近一段時(shí)間以來，國(guó)土部等部門為抑制房?jī)r(jià)快速上漲出臺(tái)了一系列措施，特別是房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)引起了中央、國(guó)務(wù)院的高度重視，可以說上下已經(jīng)形成了共識(shí)。
  第二，張主任告訴記者，自己從上世紀(jì)八十年代初開始到北京工作，已經(jīng)在北京工作和生活了將近30年了，對(duì)于北京房?jī)r(jià)的過快上漲有親身的體會(huì)，房?jī)r(jià)的上漲速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度，也超過了老百姓收入增長(zhǎng)的速度。
  為此，兩會(huì)一結(jié)束，評(píng)論室就開始策劃房地產(chǎn)系列評(píng)論，規(guī)劃出這幾篇評(píng)論的方向，隨后，他們將工作安排給了記者，包括兩個(gè)分社的記者。法制晚報(bào)
新華時(shí)評(píng)觀點(diǎn)摘要
  -4月2日《稅收杠桿應(yīng)發(fā)揮更大作用》
  房地產(chǎn)市場(chǎng)健康與否，關(guān)乎經(jīng)濟(jì)全局，房?jī)r(jià)高低更關(guān)乎百姓利益。因此，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該迅速找到有效抓手。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步健全，行政調(diào)控已不能解決所有問題，應(yīng)該讓符合市場(chǎng)規(guī)律、可靈活運(yùn)用的稅收杠桿發(fā)揮更大作用。
  -4月1日《“土地財(cái)政”還能維持多久》
  瘋狂拿地、推高地價(jià)房?jī)r(jià)的背后，總能看到一些地方政府的影子。把出讓土地作為地方的主要財(cái)源，在某種程度上是一種一榮俱損的短期行為。如此情況下，又如何寄希望于地方政府主動(dòng)控制房?jī)r(jià)？為經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展埋下隱患。
  -3月31日《瘋狂的房?jī)r(jià)叫板土地招拍掛》
  從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，現(xiàn)有的土地招拍掛屬于供給壟斷和需求競(jìng)爭(zhēng)型。這種供給壟斷與需求競(jìng)爭(zhēng)并存的模式，必然造成需求方惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致地價(jià)不斷暴漲。
  -3月30日《堅(jiān)決清除房?jī)r(jià)中的“腐敗成本”》
  從掌權(quán)者直接受賄后為開發(fā)商提供便利轉(zhuǎn)為較隱蔽的權(quán)房交易，低價(jià)購(gòu)房、轉(zhuǎn)賣套利，繼而更隱蔽地以權(quán)力為干股，幕后參與房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)商與腐敗官員為逃避法律制裁，可謂煞費(fèi)苦心。
  -3月29日《不能讓樓市成為投機(jī)者的樂園》
  一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，過去幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)色彩愈來愈濃：先有溫州炒房團(tuán)，后有山西炒房團(tuán)、內(nèi)蒙古炒房團(tuán)，他們南征北戰(zhàn)攻城略地……
  -3月28日《紅火景象下的樓市之憂》
  2009年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資較上年增長(zhǎng)16.1%，商品住宅投資增長(zhǎng)14.2%，遠(yuǎn)高于GDP8.7%的增幅。透支未來的賣地財(cái)政，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)難以持續(xù)，更意味著依靠這種方式拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以持久。
  解讀
  系列評(píng)論可能為推物業(yè)稅開道
  不無巧合。財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人在近日出版的《求是》雜志上撰文說，政府將深化財(cái)政體制改革，健全中央和地方財(cái)力與事權(quán)相匹配的財(cái)政體制。
  謝旭人這一題為《堅(jiān)定不移深化財(cái)稅體制改革》的文章指出，在統(tǒng)一稅政前提下，研究賦予地方適當(dāng)?shù)亩愓�管理�?quán)，培育地方支柱財(cái)源，從而盡可能通過增加地方本級(jí)收入。再聯(lián)想起不久前國(guó)土資源部關(guān)于物業(yè)稅試點(diǎn)推出在即的表態(tài)，市場(chǎng)的浮想聯(lián)翩已是理所當(dāng)然——眼下多數(shù)市場(chǎng)人士堅(jiān)信，在不增加地方財(cái)政支配權(quán)力的前提下，地方政府“以地生財(cái)”這一局面很難由調(diào)控二字解決。而物業(yè)稅則被視作增加地方政府收入的當(dāng)然選擇。
  此外，謝旭人在《堅(jiān)定不移深化財(cái)稅體制改革》一文中還提出，“完善社會(huì)保障籌資形式與提高統(tǒng)籌級(jí)次相配合，研究開征社會(huì)保障稅�！苯�十幾年來，開征社會(huì)保障稅是政府官員、學(xué)者和公眾討論的熱門話題。但作為具體主管財(cái)稅政策的部門高官，謝旭人是首位明確提出要開征社會(huì)保障稅者。中財(cái)網(wǎng)
  背景
  3月樓市放量上揚(yáng)
  隨著去年年底調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，樓市在今年年初一度出現(xiàn)成交量低迷的局勢(shì)。不過，進(jìn)入3月份以后，樓市回暖步伐超出想象。
  統(tǒng)計(jì)顯示，北京3月份二手房總成交量已經(jīng)達(dá)到27820套，創(chuàng)出歷史上第三成交高峰。隨著成交量的回暖，北京3月份的二手房?jī)r(jià)格也開始飆升，當(dāng)前北京市二手房均價(jià)在14650元/平方米左右，相比2月底的13460元/平方米上漲幅度達(dá)到了8.8%。
  新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)得更為突出。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京商品房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了21880元/平方米，相比去年同期的11615元/平方米已經(jīng)上漲了88.4%。
  數(shù)據(jù)顯示，3月深圳二手房成交接近100萬平方米，環(huán)比2月增1倍多。新房表現(xiàn)雖不如二手房，但成交面積也升至26萬平方米。
  而這種“小陽(yáng)春”態(tài)勢(shì)，在全國(guó)多個(gè)城市同時(shí)上演。
  中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)九城市調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：3月19日-3月25日，一線城市中，廣州住宅成交量環(huán)比增幅超八成，呈強(qiáng)勁回暖態(tài)勢(shì)。北京成交量環(huán)比增幅也超過了四成以上，深圳和上�；厣�幅度則相對(duì)較小。二線城市繼續(xù)延續(xù)之前的回暖勢(shì)頭，天津、成都、杭州、重慶、武漢等城市成交量均有不同程度的回升。
  一線城市房屋空置率達(dá)40%
  據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海、北京和深圳房屋的空置率已達(dá)到40%，也就是說，將近一半房子是沒人住的。這樣的空置率十分驚人。
  最近，國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)，在全國(guó)660個(gè)城市查出一個(gè)數(shù)據(jù)，總共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。也就是說，房子空在那兒沒人居住，很多房子在炒家手上，既不出租也不自用只為等著漲價(jià)，造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，也給銀行帶來了極大的風(fēng)險(xiǎn)。買房子在銀行有杠桿效應(yīng)，20%的首付有4倍的杠桿效應(yīng)，40%的首付有1.5倍的杠桿效應(yīng)，只有50%的首付，銀行和個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)才是對(duì)等的。
  租價(jià)比失衡導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫
  租價(jià)比(年租金與房?jī)r(jià)的比率)是不動(dòng)產(chǎn)投資收益最為敏感的判斷指標(biāo)，也是衡量不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)健康程度的重要參考。
  一套房子的租價(jià)比=出租價(jià)格(一年)/房?jī)r(jià)(不含裝修與稅費(fèi))。如果這個(gè)比值低于4.5%，則說明該地區(qū)的房?jī)r(jià)存在泡沫；如果該比值高于5.5%，則該住房尚存在升值空間。
  北京、上海、深圳、天津、杭州、青島等典型城市各類物業(yè)租價(jià)比的變化趨勢(shì)顯示，近5年來，由于供需失衡引致銷售價(jià)格相對(duì)租金水平的過快上漲，住宅和商業(yè)物業(yè)租價(jià)比總體呈下降趨勢(shì)，租售價(jià)格變化未能保持相應(yīng)速度，住宅長(zhǎng)期投資者的租金回報(bào)收益不理想，偏離理性投資者的正常投資回報(bào)率。