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下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)



    內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)在上半年的大幅上漲能否延續(xù)到下半年？答案是不能。房?jī)r(jià)是否會(huì)大跌，答案是不會(huì)。



    房地產(chǎn)市場(chǎng)在上半年之所以大幅上漲，原因是經(jīng)濟(jì)特殊時(shí)期幾大利好因素的疊加效應(yīng)，而到下半年這些疊加效應(yīng)將逐步衰退。



    第一個(gè)因素，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇急需拉動(dòng)房地產(chǎn)投資。



    從去年年底開(kāi)始，出現(xiàn)以房地產(chǎn)擴(kuò)大內(nèi)需、搶救宏觀經(jīng)濟(jì)的呼聲，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)化一直飽受質(zhì)疑，但是從1998年經(jīng)濟(jì)周期以來(lái)，房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不可忽視，從今年上半年以后，事實(shí)上采用了以房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)內(nèi)需的思路，對(duì)于各個(gè)地方給予房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)惠政策眼開(kāi)眼閉。



    值得關(guān)注的是，目前地王頻現(xiàn)，土地推出規(guī)模增加，從二季度開(kāi)始，房地產(chǎn)投資量有所增加，這是政府有關(guān)方面希望看到的結(jié)果。隨著庫(kù)存量的減少和地塊的增加，預(yù)計(jì)下半年將進(jìn)行市場(chǎng)內(nèi)生的循環(huán)。也就是說(shuō)，政府的推動(dòng)工作已經(jīng)完成，只要按照市場(chǎng)內(nèi)生的開(kāi)發(fā)周期，就能夠拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資與消費(fèi)。因此，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的力度將有所減少。



    第二個(gè)因素，某些利好提前釋放。



    今年上半年市場(chǎng)爆發(fā)式增長(zhǎng)有幾個(gè)方面的原因：去年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷壓抑了大部分自住性的剛性需求，據(jù)相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)約占30%左右的份額；另一個(gè)原因是從今年5月份開(kāi)始，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能繼續(xù)過(guò)剩，許多資金撤出實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，進(jìn)入虛擬市場(chǎng)，5月份江浙商人購(gòu)房的大量增加可以得到解釋?zhuān)瑩?jù)相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)約占20%左右的份額；到6月份之后，由于資產(chǎn)泡沫與通脹預(yù)期的共同作用，導(dǎo)致民間資金大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一線城市的投資客占比在40%以上，同時(shí)豪宅價(jià)格開(kāi)始直線上升，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫的典型標(biāo)志。



    從上訴三部分需求來(lái)看，自住性住房需求部分釋放，由于房?jī)r(jià)提升，新增的自住性需求被抑制；房?jī)r(jià)要繼續(xù)上升，完全取決于高端住宅的投資客對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)形勢(shì)的判斷。如果股市繼續(xù)出現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)，不排除會(huì)有部分贏利進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但股市的利好已經(jīng)提前兌現(xiàn)。



    現(xiàn)在惟一要判斷的是，通貨膨脹預(yù)期到底能否繼續(xù)維持，是否會(huì)有更多的投資客以增加房地產(chǎn)投資的方式來(lái)抵御通脹預(yù)期？人們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)是為了跑贏通脹，可以肯定，只要通脹預(yù)期仍在，只要寬松的貨幣政策不改變，房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)一樣，將成為主要的受益市場(chǎng)，是貨幣政策與通脹預(yù)期成就了開(kāi)發(fā)商的傲慢。



    第三個(gè)因素，寬松的貨幣與房地產(chǎn)信貸政策將會(huì)出現(xiàn)微調(diào)。



    7月27日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)宣布《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》、《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》旨在強(qiáng)化貸款流向管理，確保銀行信貸資金真正進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，減少貸款挪用的風(fēng)險(xiǎn)。辦法規(guī)定，單筆金額超過(guò)項(xiàng)目總投資5％或超過(guò)500萬(wàn)元的貸款資金支付，應(yīng)采用貸款人受托支付方式，即貸款人根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)手。分析人士稱(chēng)，這意味著銀行直接將貸款資金劃入最終收款人賬戶(hù)，信貸資金流向?qū)⑹艿絿?yán)格控制，信貸資金違規(guī)挪用現(xiàn)象將被有效遏制。



    可以肯定，由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象還不穩(wěn)定，由于人民幣匯率必須與美元掛鉤，中國(guó)貨幣政策不會(huì)發(fā)生急轉(zhuǎn)彎，但股市與樓市價(jià)格大幅上漲已經(jīng)引起越來(lái)越多的關(guān)注，類(lèi)似于收緊二套房貸與嚴(yán)查信貸的舉措已經(jīng)出臺(tái)。這將部分扼制資本市場(chǎng)的泡沫預(yù)期，事實(shí)上，一些城市的成交量7月份已經(jīng)開(kāi)始下降。



    要強(qiáng)調(diào)的是，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)大利好已經(jīng)過(guò)去，但房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大跌。主要原因是一線城市有效需求跟不上，而上海等地的土地只夠幾年所需；另一方面，以美國(guó)為首的國(guó)家雖然暫時(shí)會(huì)維持貨幣信用，但從長(zhǎng)期來(lái)看，11兆美元的負(fù)債決定了美元只能貶值減小負(fù)債壓力，人民幣不可能獨(dú)自維持高匯率。因此，從土地、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇政策和貨幣來(lái)看，房地產(chǎn)不市場(chǎng)存在大幅下挫的空間�！�