a86505808的個人空間

房價只漲不跌的兩個原因
                                                                —— 許大偉

  新一輪的房價上漲，讓很多人感到無法理解。房價已經(jīng)離普通人越來越遠，怎么還是漲個不停呢？筆者看來，如果從下面兩個角度看房價，房價只漲不跌并不奇怪。

  １．從住房制度的角度看，住房制度改革的不完善導(dǎo)致房價只漲不跌。

  住房是一個很長的持續(xù)過程，支付住房各種配套的費用也應(yīng)該是一個持續(xù)的過程。但是，在我國土地使用70年期限內(nèi)，沒有財產(chǎn)繼承稅、固定資產(chǎn)稅、住民稅等等保證住房正常使用的各種稅收。（國際上一般的財產(chǎn)繼承稅是固定資產(chǎn)價值的40%， 固定資產(chǎn)稅是每年3-4%）。這些稅收又是市場經(jīng)濟環(huán)境下所必須的稅收，由此來看，我們現(xiàn)在買房透支了未來70年應(yīng)該交納的政府稅收。照此來算，如果以工程造價作為房價的基準（原價）。只70年的固定資產(chǎn)稅這一項，房價也應(yīng)該在工程造價的基礎(chǔ)上增加２倍。工程造價1500元／平米的房子至少也應(yīng)該賣4500元／平米。

  在住房制服改革的時候，也正是大批國營企業(yè)職工下崗的時期。所以，住房商品化的只是房子這個“殼”，而保證“殼”中生命的水、電、氣、暖等并沒有商品化，因為這將直接影響下崗職工的生活，由此，這種福利性的水電供應(yīng)一直延續(xù)到了現(xiàn)在。據(jù)水利專家王浩院士介紹，北京的生活用水成本是11.42元／噸，但實際收費是3.7元／噸。北京人均生活用水量是31噸／年，如果按一家三口來計算用水量，70年，政府要補貼一個家庭約5萬元。2008年，北京市政府給居民的采暖補貼是22億元，平均每個３口之家近400元，70年約3萬元。還有文教、醫(yī)療、體育、交通、市政等等的財政補貼……。

  由以上來看，我們現(xiàn)在的住房制度是一次性支付房款，接下來就是70年享受政府補貼，這樣的住房制度，隨著城市居住環(huán)境的不斷更新，政府支出也在隨之?dāng)U大，房價怎么可能下降呢。

  ２．從城市化的角度看，城市化途徑的缺陷導(dǎo)致房價只漲不跌。

  城市化，決不是讓農(nóng)民進城才叫城市化，關(guān)于城市化可參見《房價上漲與城市資源短缺的關(guān)系分析》。就我國目前的經(jīng)濟發(fā)展水平，城市并沒有那么多的就業(yè)和接受義務(wù)教育的機會。如果普通人可以買得起城市住房，大批農(nóng)村剩余勞動力自然會涌向城市，就會在城市購房安家，這和取消戶籍制沒什么區(qū)別。這不僅要增大政府的各種財政補貼，更主要的是將導(dǎo)致大批城市居民的失業(yè)。

  如果注意一下城市火車站的情景就可以發(fā)現(xiàn)，原來，全國各大城市對火車站的出租車管理都十分嚴格，車站都是比較統(tǒng)一且正規(guī)的出租車。現(xiàn)在，火車站周圍則聚集了大大小小的多種出租運輸工具，從這個側(cè)面可以看出城市所面臨的就業(yè)壓力。

  農(nóng)民沒有工作還有土地，市民如果沒有工作就是一個真正的無產(chǎn)者了。無產(chǎn)者的大批出現(xiàn)所帶來的后果是可想而知的。

  由此來看，在城市的就業(yè)容量不足以接納大批農(nóng)民進城工作的現(xiàn)在，高房價盡管無法阻止農(nóng)民進城，但進程的農(nóng)民因無房又無戶口，自然就會被社會劃歸到城市流動一族中，連自己也會認為自己不屬于這個城市。這將極大減輕城市就業(yè)及各類社保的壓力。

  從以上兩個角度看，政府在住房制度和城市化途徑方面還沒有找到可行的解決方法之前，是絕對不可能把房價降下來的，即使沒有銷售量也不可能降價讓大批的人群在城市定居下來。這將會產(chǎn)生災(zāi)難性的后果。

  如何解決我國普通人的住房問題，如何構(gòu)建一個可以滿足各階層不同住房需求的房地產(chǎn)市場？筆者認為我們應(yīng)該借鑒二戰(zhàn)后，歐洲和日本在面對住房難的情況下所采取的政策和方法，建設(shè)衛(wèi)星城，用開發(fā)準城市類住宅作為未來城市住宅的過度。這個階段或許我們跨越不過去。