房地產(chǎn)經(jīng)紀人的個人空間

7月9日，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國指數(shù)研究院發(fā)布全國及主要城市上半年房地產(chǎn)市場形勢的研究成果，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年市場銷售增長明顯，3月份開始，全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)止跌回升，6月份，房價上漲的城市多達28個。
    可以說，房價上漲樓市回暖已經(jīng)全面展開，預計下半年房價仍會上升，個別城市可能會較快增長。雖然估計房價到2010年可能會降，但是我仍堅信今年下半年房價會漲。因為房價的上漲具備很多因素，盡管許多并不正常。
    一、樓市回暖是眾望所歸
    任何一個樓市參與者都希望中國房地產(chǎn)業(yè)能夠健康發(fā)展，不管是唱空還是唱漲者都希望中國樓市好，樓市慘淡自然也不是眾人想看到的，之所以派系紛爭是因為他們對樓市未來的預期有誤差，一是比較保守，一是比較盲目樂觀。一是眼光遠見，一是眼光短淺。
    所以樓市經(jīng)過寒冬，都期待得到理性回歸，希望樓市能夠回暖，但是時機是不是成熟也有偏差。因而也就造成了房價漲跌的沉浮。
    包括全國經(jīng)濟回暖包括各種力量的綜合都為樓市回暖創(chuàng)造了精神動力和智力支持。
    二、大環(huán)境為開發(fā)商卸掉了物質和精神枷鎖
    實際上房地產(chǎn)開發(fā)商應該感謝金融危機，如果沒有金融危機樓市或許不會這么快復蘇。不管政府針對樓市的各種政策是有意還是無意，總之2008年9月16日，央行最終決定下調人民幣貸款基準利率和存款準備金率，這是央行六年來首次降息，并在之后的短時間內連續(xù)五次降息。這些“救市”措施很大程度上緩和了開發(fā)商的資金鏈壓力，拯救了中國的房地產(chǎn)開發(fā)商，之所以開發(fā)商有今天那么大的口氣就是來自政策帶給他們的信心，讓他們不再有資金緊張的后顧之憂。這就為他們戰(zhàn)勝購房者的觀望態(tài)勢贏得了一個先機。
    三、政策上的利好也刺激了購房者剛需釋放
    08年由于大部分有剛性需求的購房者處于觀望狀態(tài)，積累了大量的剛性需求，而這些需求在09年樓市大翻轉的情況下，許多有購買能力又的確有購房需求的人擔心房價繼續(xù)上漲，都選擇了入市購房。這一行為也必然會帶動一些觀望的購房者恐慌情緒，從而形成循環(huán)式的效應。特別是08年樓市出臺的各種利好政策，加上開發(fā)商一些積極手段的引導下，壓抑許久的剛性需求集中爆發(fā)，一些項目出現(xiàn)熱銷，尤其是那些性價比較高的自住為主的中小戶型項目，取得了非常好的銷售成績，銷量的攀升支撐了價格的上漲。
    四、開發(fā)商反彈式的報復
    不可否認，房價受供求關系的影響，但是在一定程度上是購房者和開發(fā)商之間一個心理博弈的結果。開發(fā)商被壓抑的情緒也需要釋放，在樓市剛剛有所好轉的時候，他們看到的只是在過去的一年里有多窩囊，曾經(jīng)不可一世的他們?yōu)榱藢⒎孔淤u掉不至于砸在手里精心的設計搭著促銷的環(huán)節(jié)，盡管如此仍不能得到購房者的理解。
    于是為了加以報復，特別是當看到有開發(fā)商提價時，自己不提豈不掉價？許多開發(fā)商就紛紛盲目提價，其實并沒有過多的考慮市場需求的關系。
    房子掌握在開發(fā)商手里，價格也在他們的掌握之中，至于能漲到何時就不是他們說了算了。
    五、投資客炒房團又卷土重來
    投資科炒房團看到樓市有上漲的趨勢，他們自然不會放過這么一個機會。在通脹預期下，房產(chǎn)自然是最能保值增值的產(chǎn)品，紛紛入市搶盤。特別是中國房地產(chǎn)之于其他國家相對穩(wěn)定，因此也吸引了一些外資的介入。不過一面讓開發(fā)商漲價信心十足，一面也讓許多購房需求者望而卻步。事實上，泡沫又起，在房市逐漸回暖的同時又將樓市推入另一個深淵。
    六、地價推高房價的事實不容回避
    雖然我不承認房價單純由地價決定，但是我們也不得不承認高地價助長了高房價。隨著全國各地一塊塊地王的誕生，房價想不漲都難。房價隨著地價上漲而上漲，地價反過來又抬高房價已成為地產(chǎn)界的一個慣例，當一個區(qū)域樓面地價達到或超過周邊房價水平時，從開發(fā)商盈利的角度來看，必然會引發(fā)周邊房價的上漲，而房價持續(xù)上漲一段時間后，該區(qū)域的房價又將超過地價，房價地價互動上漲，導演了一處“雞生蛋還是蛋生雞”的游戲。不過在這樣的游戲規(guī)則下必然導致樓市泡沫。
    七、開發(fā)商必須趕在政策出臺以前大幅漲價
    今年下半年究竟會出臺什么樣的政策，誰都不好說。但是據(jù)猜測，下半年出臺抑制房價上漲的政策最有望出臺。因此，開發(fā)商一定會在此之前做好未雨綢繆的準備。一些開發(fā)商甚至會想，此時不多賺點日后就沒有機會了，所以趕緊趁政策出臺之前先把房價漲上去�？烧l知他們沒有想到房價是會上去，可成交量也會上去嗎？
    八、購房者買漲不買跌的心理還會作怪
    事實上，現(xiàn)在全國的房價又起來了，不管它能持續(xù)多久，總之，業(yè)內包括老百姓都看到了房價的確是在上漲，開發(fā)商也有了信心，并且有些開發(fā)商也開始重蹈覆轍，捂盤惜售。甚至有些開發(fā)商見手下的樓賣得快了還會批評銷售人員。盡管一些購房者越來越理性，越來越成熟，但仍有不少人還是相信買漲不買跌的道理，因此今年下半年仍將有不少購房者為房價上漲推波助瀾。
    九、地方政府還有不少“許宗衡”
    盡管現(xiàn)在的一些地方政府似乎要與開發(fā)商劃清界限，當然也不能否認的確有些地方政府部門已經(jīng)有了清醒認識，但是總歸有一些地方政府部門和原深圳市長許宗衡一樣會上一套背后一套。雖然也一面為了安撫民眾表示力控房價上漲態(tài)勢，另一方面卻又為高房價托市。有了這樣的后臺，房價想降自然很難，所以只要不嚴厲追究地方政府和開發(fā)商的利益關系，房價上漲的可能性就很大。
    十、房價下跌前的回光返照
    開發(fā)商為什么急于想將房價漲上去，一面是為了對前期樓市寒冬的快速抽離，另一面是對未來樓市的信心不足。雖然表面上他們顯得非常自信，其實恰恰驗證了對未來預測不準的恐慌心理。可人為地對市場過多的提前透支必然會遭到大自然規(guī)律的報復。
    所以在樓市回歸理性房價回歸合理前，房價必然會像回光返照一樣有一個瞬間的快速上漲。