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陳真誠(chéng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)r(jià)量齊跌2011/3/4 21:31:40
2月16日，北京出臺(tái)了限購(gòu)等空前嚴(yán)厲的15條措施，規(guī)定自開發(fā)商定價(jià)與成本差異過(guò)大將追責(zé)，并從嚴(yán)限購(gòu)，外地人在北京新購(gòu)房需提供連續(xù)5年的納稅證明，市場(chǎng)預(yù)期成交量將下降50%。此前，2月1日，上海出臺(tái)了了限購(gòu)、限貸、推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)等9條措施，明確了“限購(gòu)”、“禁購(gòu)”人員認(rèn)定和開始實(shí)施的時(shí)間，多管齊下遏制投資投機(jī)性購(gòu)房。此外，作為非一線城市的昆明、天津、南寧、成都、青島、長(zhǎng)春、天津、福州、銀川、濟(jì)南、大連、廈門、寧波、無(wú)錫、蘇州等諸多城市也陸續(xù)出臺(tái)了或即將出臺(tái)限購(gòu)政策。
1月27日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知要求，已采取住房限購(gòu)措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調(diào)整完善相關(guān)實(shí)施細(xì)則。尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬之前出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部曾在媒體發(fā)布報(bào)告表示，住建部已初步擬定了第三批執(zhí)行“限購(gòu)令”的城市名單，包括交易比較活躍的三線城市。最近，有媒體報(bào)道，住建部已初步擬定第三批執(zhí)行“限購(gòu)令”的城市名單，“限購(gòu)令”逐漸向未出臺(tái)限購(gòu)的大中型城市，及交易活躍的三線城市擴(kuò)展。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已提出將限購(gòu)的城市已達(dá)30多個(gè)。市場(chǎng)預(yù)期，限購(gòu)令將覆蓋全國(guó)，實(shí)行限購(gòu)政策的將約有72個(gè)城市，限購(gòu)政策將在全國(guó)多個(gè)城市密集鋪開。最近，隨著杭州、蘇州、福州出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，已有25個(gè)城市出臺(tái)了包含限購(gòu)政策等“新國(guó)八條”執(zhí)行細(xì)則，包括成都、長(zhǎng)春、銀川、南寧、青島、廈門、寧波、無(wú)錫、蘇州等二三線城市，目前正向二三線城市蔓延。本文作者陳真誠(chéng)分析認(rèn)為，這說(shuō)明政府正在強(qiáng)化“新國(guó)八條”的落實(shí)執(zhí)行，抑制部分不合理需求，尤其是投資投機(jī)性需求。
應(yīng)該說(shuō)，限購(gòu)政策對(duì)整體市場(chǎng)的影響是全面性的，包括未出臺(tái)限購(gòu)政策的城市，可能導(dǎo)致全國(guó)房市價(jià)量齊跌。
首先，這表明了政府堅(jiān)決調(diào)控房?jī)r(jià)決心，釋放了政府從嚴(yán)落實(shí)執(zhí)行調(diào)控政策的信號(hào)，必將重力影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體心態(tài)。本文作者陳真誠(chéng)分析認(rèn)為，限購(gòu)政策與其他政策、房產(chǎn)稅試征、加息等一起綜合作用，必將強(qiáng)力影響到市場(chǎng)整體走勢(shì)和房?jī)r(jià)預(yù)期、房地產(chǎn)投資回報(bào)預(yù)期等整體市場(chǎng)預(yù)期，可能迫使市場(chǎng)步入遲到的回調(diào)通道。
其次，部分需求被擋在門外，市場(chǎng)預(yù)期異變，投資投機(jī)者退出市場(chǎng)，符合條件的購(gòu)房者重入觀望甚至棄購(gòu)，購(gòu)買力下降，市場(chǎng)需求將迅速萎縮，結(jié)果將導(dǎo)致成交量迅速萎縮。事實(shí)上，今年頭兩個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入了降溫通道。1月，各地成交顯著下降，部分城市成交環(huán)比跌幅超50%。進(jìn)入2月，尤其春節(jié)期間，多地出現(xiàn)零成交，市場(chǎng)跌入“冰點(diǎn)”。春節(jié)后，各地市場(chǎng)繼續(xù)冰凍。整個(gè)2月，幾乎全國(guó)各大城市房地產(chǎn)成交量下降了50%以上，有的下降了70%，部分城市下跌幅度甚至達(dá)八成，一線城市成交量創(chuàng)5年最低。如有數(shù)據(jù)顯示，在北京，2月份，共成交商品住宅3535套，環(huán)比下降69.4%，達(dá)到了近三年來(lái)的最低值。在上海，2月份，一手商品住宅成交量?jī)H17.2萬(wàn)平方米，創(chuàng)下2004年5月有網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)以來(lái)最低水平，僅相當(dāng)于去年最高成交月份12月140萬(wàn)平方米的12%；一手商品住宅平均成交價(jià)格也大幅回落到20946元/平方米，比去年12月25080元/平方米的高峰價(jià)格下降了16.5%。北京、上海市場(chǎng)出現(xiàn)了大宗拋售，據(jù)悉有投資客一天拋售了19套。本文作者陳真誠(chéng)分析認(rèn)為，成交量迅速下降的結(jié)果，很可能將導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。
第三，購(gòu)買力下降，成交下降，肯定會(huì)影響到樓盤銷售，開發(fā)商的銷售壓力將加大，從而可能影響到開發(fā)商的資金回籠，增大資金壓力。
第四，由于限購(gòu)是以套為單位，限購(gòu)政策使得符合條件且有購(gòu)買能力的購(gòu)房者選擇購(gòu)買大戶型，可能加大部分戶型產(chǎn)品銷售的難度。
第五，限購(gòu)政策，必然會(huì)影響到房地產(chǎn)投資，部分炒房資金可能使得部分炒房資金轉(zhuǎn)向目前還沒(méi)確定是否會(huì)限購(gòu)的其他市場(chǎng)或無(wú)“限購(gòu)令”的更下一級(jí)市場(chǎng)，市場(chǎng)擔(dān)心可能促使房?jī)r(jià)泡沫向下轉(zhuǎn)移，推高這些市場(chǎng)的熱度，催大泡沫程度，催漲三、四線城市房?jī)r(jià)。有人建議，全國(guó)的所有城市都應(yīng)該執(zhí)行限購(gòu)政策，要全方位抑制投機(jī)資金。
不過(guò)，無(wú)論新“國(guó)八條”還是其后國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出的通知，都提出要出臺(tái)限購(gòu)政策的城市包括其他房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，并未明確哪些城市不要出臺(tái)限購(gòu)政策，并沒(méi)說(shuō)三、四城市不限購(gòu)。
此外，種種跡象顯示，2011年的調(diào)控還將進(jìn)一步升級(jí)。政府還將通過(guò)房產(chǎn)稅試點(diǎn)等措施，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。并在土地、信貸、稅收等方面采取綜合調(diào)控模式，其中央行肯定年內(nèi)繼續(xù)加息和上調(diào)準(zhǔn)備金率。最近，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新接連表態(tài)城，接下來(lái)，要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，將會(huì)通過(guò)強(qiáng)調(diào)政策的執(zhí)行來(lái)繼續(xù)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，研究制定中長(zhǎng)期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策措施，隨時(shí)可出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。國(guó)土資源部部長(zhǎng)、國(guó)家土地總督察徐紹史也表示，2011年我國(guó)的土地政策突出特點(diǎn)是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松�？梢灶A(yù)期，今年全國(guó)“兩會(huì)”后，房地產(chǎn)調(diào)控還將繼續(xù)加碼，加大對(duì)地方政府的問(wèn)責(zé)，督促出臺(tái)包括限購(gòu)政策等調(diào)控執(zhí)行細(xì)則，督促發(fā)布具有實(shí)際含義的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，加大對(duì)樓盤的稅收清理與征收，加大力度打擊閑置土地囤地囤房，繼續(xù)加息，上調(diào)準(zhǔn)備金率，部署房產(chǎn)稅向全國(guó)推廣、普遍征收等。因此，上述擔(dān)憂或是多余的。
一旦沒(méi)有限購(gòu)的市場(chǎng)成為了炒房資金下一個(gè)目標(biāo)對(duì)象，泡沫繼續(xù)加大，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，本文作者陳真誠(chéng)分析認(rèn)為，就不排除將來(lái)也要限購(gòu)或成為繼續(xù)加碼調(diào)控的著力點(diǎn)的可能。
由于調(diào)控政策的針對(duì)對(duì)象是全國(guó)性，市場(chǎng)心態(tài)影響、預(yù)期改變、房?jī)r(jià)調(diào)整是全面性的，因大勢(shì)已改變，即便那些沒(méi)有限購(gòu)的市場(chǎng)，消費(fèi)者也將觀望，投資投機(jī)者一般不會(huì)逆勢(shì)進(jìn)入，整個(gè)市場(chǎng)可能向健康化發(fā)展。
往往是，如果全國(guó)市場(chǎng)異變，就幾乎沒(méi)有城市房地產(chǎn)市場(chǎng)真能逆大勢(shì)而行，難逃價(jià)量齊跌的命運(yùn)。真可謂，傾巢之下豈有完卵？
1月27日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知要求，已采取住房限購(gòu)措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調(diào)整完善相關(guān)實(shí)施細(xì)則。尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬之前出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部曾在媒體發(fā)布報(bào)告表示，住建部已初步擬定了第三批執(zhí)行“限購(gòu)令”的城市名單，包括交易比較活躍的三線城市。最近，有媒體報(bào)道，住建部已初步擬定第三批執(zhí)行“限購(gòu)令”的城市名單，“限購(gòu)令”逐漸向未出臺(tái)限購(gòu)的大中型城市，及交易活躍的三線城市擴(kuò)展。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已提出將限購(gòu)的城市已達(dá)30多個(gè)。市場(chǎng)預(yù)期，限購(gòu)令將覆蓋全國(guó)，實(shí)行限購(gòu)政策的將約有72個(gè)城市，限購(gòu)政策將在全國(guó)多個(gè)城市密集鋪開。最近，隨著杭州、蘇州、福州出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，已有25個(gè)城市出臺(tái)了包含限購(gòu)政策等“新國(guó)八條”執(zhí)行細(xì)則，包括成都、長(zhǎng)春、銀川、南寧、青島、廈門、寧波、無(wú)錫、蘇州等二三線城市，目前正向二三線城市蔓延。本文作者陳真誠(chéng)分析認(rèn)為，這說(shuō)明政府正在強(qiáng)化“新國(guó)八條”的落實(shí)執(zhí)行，抑制部分不合理需求，尤其是投資投機(jī)性需求。
應(yīng)該說(shuō)，限購(gòu)政策對(duì)整體市場(chǎng)的影響是全面性的，包括未出臺(tái)限購(gòu)政策的城市，可能導(dǎo)致全國(guó)房市價(jià)量齊跌。
首先，這表明了政府堅(jiān)決調(diào)控房?jī)r(jià)決心，釋放了政府從嚴(yán)落實(shí)執(zhí)行調(diào)控政策的信號(hào)，必將重力影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體心態(tài)。本文作者陳真誠(chéng)分析認(rèn)為，限購(gòu)政策與其他政策、房產(chǎn)稅試征、加息等一起綜合作用，必將強(qiáng)力影響到市場(chǎng)整體走勢(shì)和房?jī)r(jià)預(yù)期、房地產(chǎn)投資回報(bào)預(yù)期等整體市場(chǎng)預(yù)期，可能迫使市場(chǎng)步入遲到的回調(diào)通道。
其次，部分需求被擋在門外，市場(chǎng)預(yù)期異變，投資投機(jī)者退出市場(chǎng)，符合條件的購(gòu)房者重入觀望甚至棄購(gòu)，購(gòu)買力下降，市場(chǎng)需求將迅速萎縮，結(jié)果將導(dǎo)致成交量迅速萎縮。事實(shí)上，今年頭兩個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入了降溫通道。1月，各地成交顯著下降，部分城市成交環(huán)比跌幅超50%。進(jìn)入2月，尤其春節(jié)期間，多地出現(xiàn)零成交，市場(chǎng)跌入“冰點(diǎn)”。春節(jié)后，各地市場(chǎng)繼續(xù)冰凍。整個(gè)2月，幾乎全國(guó)各大城市房地產(chǎn)成交量下降了50%以上，有的下降了70%，部分城市下跌幅度甚至達(dá)八成，一線城市成交量創(chuàng)5年最低。如有數(shù)據(jù)顯示，在北京，2月份，共成交商品住宅3535套，環(huán)比下降69.4%，達(dá)到了近三年來(lái)的最低值。在上海，2月份，一手商品住宅成交量?jī)H17.2萬(wàn)平方米，創(chuàng)下2004年5月有網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)以來(lái)最低水平，僅相當(dāng)于去年最高成交月份12月140萬(wàn)平方米的12%；一手商品住宅平均成交價(jià)格也大幅回落到20946元/平方米，比去年12月25080元/平方米的高峰價(jià)格下降了16.5%。北京、上海市場(chǎng)出現(xiàn)了大宗拋售，據(jù)悉有投資客一天拋售了19套。本文作者陳真誠(chéng)分析認(rèn)為，成交量迅速下降的結(jié)果，很可能將導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。
第三，購(gòu)買力下降，成交下降，肯定會(huì)影響到樓盤銷售，開發(fā)商的銷售壓力將加大，從而可能影響到開發(fā)商的資金回籠，增大資金壓力。
第四，由于限購(gòu)是以套為單位，限購(gòu)政策使得符合條件且有購(gòu)買能力的購(gòu)房者選擇購(gòu)買大戶型，可能加大部分戶型產(chǎn)品銷售的難度。
第五，限購(gòu)政策，必然會(huì)影響到房地產(chǎn)投資，部分炒房資金可能使得部分炒房資金轉(zhuǎn)向目前還沒(méi)確定是否會(huì)限購(gòu)的其他市場(chǎng)或無(wú)“限購(gòu)令”的更下一級(jí)市場(chǎng)，市場(chǎng)擔(dān)心可能促使房?jī)r(jià)泡沫向下轉(zhuǎn)移，推高這些市場(chǎng)的熱度，催大泡沫程度，催漲三、四線城市房?jī)r(jià)。有人建議，全國(guó)的所有城市都應(yīng)該執(zhí)行限購(gòu)政策，要全方位抑制投機(jī)資金。
不過(guò)，無(wú)論新“國(guó)八條”還是其后國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出的通知，都提出要出臺(tái)限購(gòu)政策的城市包括其他房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，并未明確哪些城市不要出臺(tái)限購(gòu)政策，并沒(méi)說(shuō)三、四城市不限購(gòu)。
此外，種種跡象顯示，2011年的調(diào)控還將進(jìn)一步升級(jí)。政府還將通過(guò)房產(chǎn)稅試點(diǎn)等措施，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。并在土地、信貸、稅收等方面采取綜合調(diào)控模式，其中央行肯定年內(nèi)繼續(xù)加息和上調(diào)準(zhǔn)備金率。最近，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新接連表態(tài)城，接下來(lái)，要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，將會(huì)通過(guò)強(qiáng)調(diào)政策的執(zhí)行來(lái)繼續(xù)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，研究制定中長(zhǎng)期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策措施，隨時(shí)可出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。國(guó)土資源部部長(zhǎng)、國(guó)家土地總督察徐紹史也表示，2011年我國(guó)的土地政策突出特點(diǎn)是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松�？梢灶A(yù)期，今年全國(guó)“兩會(huì)”后，房地產(chǎn)調(diào)控還將繼續(xù)加碼，加大對(duì)地方政府的問(wèn)責(zé)，督促出臺(tái)包括限購(gòu)政策等調(diào)控執(zhí)行細(xì)則，督促發(fā)布具有實(shí)際含義的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，加大對(duì)樓盤的稅收清理與征收，加大力度打擊閑置土地囤地囤房，繼續(xù)加息，上調(diào)準(zhǔn)備金率，部署房產(chǎn)稅向全國(guó)推廣、普遍征收等。因此，上述擔(dān)憂或是多余的。
一旦沒(méi)有限購(gòu)的市場(chǎng)成為了炒房資金下一個(gè)目標(biāo)對(duì)象，泡沫繼續(xù)加大，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，本文作者陳真誠(chéng)分析認(rèn)為，就不排除將來(lái)也要限購(gòu)或成為繼續(xù)加碼調(diào)控的著力點(diǎn)的可能。
由于調(diào)控政策的針對(duì)對(duì)象是全國(guó)性，市場(chǎng)心態(tài)影響、預(yù)期改變、房?jī)r(jià)調(diào)整是全面性的，因大勢(shì)已改變，即便那些沒(méi)有限購(gòu)的市場(chǎng)，消費(fèi)者也將觀望，投資投機(jī)者一般不會(huì)逆勢(shì)進(jìn)入，整個(gè)市場(chǎng)可能向健康化發(fā)展。
往往是，如果全國(guó)市場(chǎng)異變，就幾乎沒(méi)有城市房地產(chǎn)市場(chǎng)真能逆大勢(shì)而行，難逃價(jià)量齊跌的命運(yùn)。真可謂，傾巢之下豈有完卵？
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