Post By：2023/12/5 14:57:30
近日，一宗商品房銷售合同糾紛引發(fā)廣泛關(guān)注。市民王女士（化名）稱，購(gòu)房時(shí)約定建筑面積為71.95平方米，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)實(shí)測(cè)建筑面積僅剩下55平方米。這前后相差的16.95平方米，根據(jù)11814元/平方米的單價(jià)，這個(gè)面積差等于白白讓她損失了近20萬(wàn)。面對(duì)購(gòu)房者退還購(gòu)房款的訴求，青島魯商惜福置業(yè)有限公司認(rèn)為雖建筑面積有變、但套內(nèi)面積前后一致，合同中也已明確標(biāo)注按套銷售，購(gòu)房者知曉且看過(guò)現(xiàn)房。由于協(xié)商不一致，雙方就此事對(duì)簿公堂。
建面少了16.95㎡，業(yè)主要求退房
2019年12月28日，王女士與魯商公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》，購(gòu)買(mǎi)魯商公司開(kāi)發(fā)的位于青島市城陽(yáng)區(qū)正陽(yáng)東路67號(hào)的一處商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，預(yù)測(cè)建筑面積71.95平方米，其中套內(nèi)建筑面積53.08平方米，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e18.87平方米，房屋總價(jià)850017元。
根據(jù)合同，商品房?jī)r(jià)款計(jì)價(jià)方式與價(jià)款約定為第2種方式：按照建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)（不包含房屋裝修）為每平方米11814元，總價(jià)款（不包含房屋裝修）為850017元。同時(shí)約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示房屋測(cè)繪報(bào)告，并向買(mǎi)受人提供該商品房的面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)。實(shí)測(cè)面積與載明的預(yù)測(cè)面積發(fā)生誤差的，雙方同意按照第4種方式處理：雙方自行約定：該房屋按套計(jì)價(jià)，不進(jìn)行多退少補(bǔ)。而后，王女士于2020年3月付清了所有房款。
據(jù)悉，王女士買(mǎi)的網(wǎng)點(diǎn)于2019年9月就已竣工驗(yàn)收，王女士購(gòu)買(mǎi)后不久就辦理了收房。該處房屋已具備了辦證條件，但在辦證過(guò)程中，王女士發(fā)現(xiàn)被“欺騙”了。
在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，王女士發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)測(cè)面積僅為55平方米，與先前購(gòu)房時(shí)71.95平方米的建筑面積相差16.95平米。根據(jù)最新的測(cè)量報(bào)告，該房屋實(shí)測(cè)建筑面積55平方米，實(shí)測(cè)套內(nèi)面積53.08平方米，分?jǐn)傁禂?shù)0.036305，分?jǐn)偯娣e1.92平方米。而測(cè)繪報(bào)告出具的時(shí)間為2019年12月27日，早于她與魯商公司簽訂購(gòu)房合同的時(shí)間，王女士認(rèn)為魯商公司銷售時(shí)隱瞞了實(shí)測(cè)面積，要求返還購(gòu)房款等。
魯商稱按套銷售，不進(jìn)行面積差退補(bǔ)
針對(duì)王女士的要求，魯商公司辯稱，合同中明確約定房屋按套銷售，不進(jìn)行面積差的退補(bǔ)。且補(bǔ)充協(xié)議中提到，房屋交付時(shí)以房管部門(mén)認(rèn)定的實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，如果實(shí)測(cè)面積與購(gòu)房合同中載明的預(yù)測(cè)面積不一致，則總房款內(nèi)部進(jìn)行調(diào)整。魯商公司表示，房屋在銷售時(shí)已經(jīng)具備交付條件，業(yè)主也是在查看過(guò)現(xiàn)房后決定購(gòu)買(mǎi)涉案房屋。
魯商公司認(rèn)為，房屋套內(nèi)面積與合同記載的面積一致，都是53.08平方米。之所以建設(shè)面積出現(xiàn)了面積差，是因相關(guān)部門(mén)在實(shí)測(cè)報(bào)告中對(duì)涉案房屋的公攤面積進(jìn)行了調(diào)整，將原公攤面積的18.87平方米變更為1.92平方米。魯商公司對(duì)于房屋面積的變更沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)。
魯商公司也對(duì)房屋價(jià)款的計(jì)算進(jìn)行了解釋，在計(jì)算涉案房屋價(jià)格時(shí)，并沒(méi)有將房屋的公攤面積計(jì)算在內(nèi)，而是在按照套內(nèi)面積計(jì)算的基礎(chǔ)上又給予業(yè)主一定的價(jià)格優(yōu)惠。無(wú)論涉案房屋的公攤面積在測(cè)繪時(shí)出現(xiàn)了何種差異，都不會(huì)影響該房屋的總價(jià)款。
顯失公平，二審魯商被改判退還購(gòu)房款
對(duì)于雙方糾紛，一審法院認(rèn)為，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的房屋雖然預(yù)測(cè)建筑面積和實(shí)測(cè)建筑面積不一致，但預(yù)測(cè)套內(nèi)面積與實(shí)測(cè)套內(nèi)面積是一致的。即魯商公司向購(gòu)房者交付的房屋還是購(gòu)房者最初要購(gòu)買(mǎi)的那套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。根據(jù)王女士與魯商公司簽訂的商品房銷售合同第十三條面積差異處理約定“該套房屋按套計(jì)價(jià)，不進(jìn)行多退少補(bǔ)”，因此，法院認(rèn)為購(gòu)房者王女士購(gòu)買(mǎi)的是按套計(jì)價(jià)售賣(mài)的現(xiàn)房，雙方對(duì)房屋價(jià)款進(jìn)行了明確約定，雙方簽訂的合同合法有效。綜上，駁回了王女士的起訴請(qǐng)求。
隨后，王女士繼續(xù)上訴。二審法院認(rèn)為，王女士與魯商公司合同中約定涉案房屋系按套出售，同時(shí)合同中也載明預(yù)測(cè)建筑面積71.95平方米，套內(nèi)建筑面積53.08平方米，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e18.87平方米。法院認(rèn)為，雖然雙方系在合同中約定了按套出售，但同時(shí)也載明了房屋的預(yù)測(cè)面積，而合同載明的預(yù)測(cè)建筑面積對(duì)買(mǎi)房人的購(gòu)買(mǎi)意向及價(jià)格的確定具有重大影響，該預(yù)測(cè)面積與實(shí)際面積差額應(yīng)當(dāng)在合理的范圍內(nèi)。本案中，經(jīng)測(cè)繪預(yù)測(cè)建筑面積與實(shí)際建筑面積相差16.95平方米，預(yù)測(cè)面積超出實(shí)際面積差額高達(dá)30.82%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了合理的范圍。而該面積差額對(duì)于房屋的出售價(jià)格、房屋的使用價(jià)值都有重大影響，該房屋買(mǎi)賣(mài)對(duì)購(gòu)房者顯失公平。
二審法院認(rèn)為，雖不能認(rèn)定魯商公司存在故意，但系因魯商公司對(duì)房屋面積做了不合理的預(yù)測(cè)，導(dǎo)致該房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)王女士顯失公平。且魯商公司拒絕對(duì)房屋面積差額予以補(bǔ)償。綜上，判決魯商返還王女士購(gòu)房款及利息，并協(xié)助辦理房屋專項(xiàng)維修資金的退還手續(xù)。
