Post By：2023/2/3 16:02:19
近日，榮盛發(fā)展（）曝出10億中期票據(jù)違約的消息，違約金額為0.78億元；同時(shí)，該公司披露的2022年年度業(yè)績(jī)預(yù)告中稱，預(yù)計(jì)期內(nèi)凈利潤(rùn)最大虧損額達(dá)250億元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這預(yù)示著公司債務(wù)危機(jī)正進(jìn)一步升級(jí)。記者聯(lián)系其青島公司了解到，截至目前，其在青島開(kāi)發(fā)的2個(gè)項(xiàng)目仍照常運(yùn)轉(zhuǎn)，但位于即墨的榮盛錦繡學(xué)府陷延期交付風(fēng)波。
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[color=#A9A9A9]榮盛發(fā)展10億中票違約[/color]
首次公開(kāi)債務(wù)違約，評(píng)級(jí)展望負(fù)面
1月30日，民生銀行公告稱，榮盛發(fā)展“20榮盛地產(chǎn)MTN001（2020年7月23日發(fā)行時(shí)的金額為10億元）”應(yīng)于2023年1月23日兌付自2022年7月22日變更本期債券本息兌付安排后的第二期本金及相應(yīng)利息。但截至2023年1月23日，榮盛發(fā)展未能按期足額兌付上述本息，構(gòu)成違約，本次違約金額為0.78億元。
這是榮盛發(fā)展首次公開(kāi)債務(wù)首次違約。值得注意的是，自2021年下半年以來(lái)，榮盛發(fā)展商票持續(xù)逾期，其控股股東已多次被列為被執(zhí)行人。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前榮盛發(fā)展存續(xù)4只境內(nèi)債券，存續(xù)規(guī)模34.59億元，其中一年內(nèi)到期規(guī)模超20億元；還存續(xù)2只美元債，存續(xù)規(guī)模7.41億美元，應(yīng)于2023年3月16日和2024年9月17日到期，2022年1月，上述2只票據(jù)發(fā)生交換要約，置換成新票據(jù)后到期時(shí)間分別被延長(zhǎng)1年及2.5年。據(jù)最新評(píng)級(jí)報(bào)告，榮盛發(fā)展主體和相關(guān)債項(xiàng)信用等級(jí)為AAA，評(píng)級(jí)展望“負(fù)面”。
與此同時(shí)，榮盛發(fā)展的公司業(yè)績(jī)也不斷下滑。其近日披露的2022年年度業(yè)績(jī)預(yù)告中顯示，公司預(yù)計(jì)2022年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損額度約為190~250億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損額度約為193~253億元，虧損原因包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)率下降、資產(chǎn)減值等。對(duì)此，深交所隨后下發(fā)關(guān)注函，要求榮盛發(fā)展說(shuō)明業(yè)績(jī)虧損同比大幅增加原因及合理性。
2月2日，榮盛發(fā)展又發(fā)布公告稱，控股股東榮盛控股及其一致行動(dòng)人榮盛建設(shè)、牛傘資產(chǎn)于近日合計(jì)減持公司股份已超過(guò)公司總投本的1%，合計(jì)減持股份數(shù)量6344.9121萬(wàn)股，減持比例達(dá)1.46%。
結(jié)合上述信息，業(yè)內(nèi)人士分析稱，榮盛發(fā)展的債務(wù)危機(jī)正在進(jìn)一步升級(jí)，能否尋找到新的資本加持，尚需拭目以待。
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[color=#A9A9A9]榮盛發(fā)展 2018~2022年的業(yè)績(jī)變化[/color]
業(yè)績(jī)逐年下滑，去年虧損或高達(dá)250億
記者了解到，榮盛發(fā)展成立于1996年，2007年在深交所上市，成為河北省首家通過(guò)IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。
根據(jù)年報(bào)，榮盛發(fā)展近幾年的業(yè)績(jī)一直處于下滑態(tài)勢(shì)。2018~2020年，其實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)分別為75.65億元、91.20億元和75.01億元，均為盈利狀態(tài)；2021年，公司業(yè)績(jī)直線下滑，上述凈利潤(rùn)率由上一年的盈利到虧損49.55億元；2022年的年報(bào)雖尚未發(fā)布，但預(yù)計(jì)虧損額度最高可達(dá)250億元。
我們先來(lái)看它的銷售業(yè)績(jī)。
中指研究院房企銷售業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年1~10月，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售額355億元，同比減少65.7%，下滑程度大于行業(yè)平均水平。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年前10個(gè)月，榮盛發(fā)展以284.3億操盤(pán)金額位居房企第43位；以271.4萬(wàn)平方米操盤(pán)面積居第30位，排名較2021年大幅下滑。
公司近兩年的拿地情況如何？
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，榮盛發(fā)展只在河北滄州拿了1宗地塊，土地總價(jià)款0.64億元，權(quán)益比例48.6%，權(quán)益對(duì)價(jià)0.31億元。
截至2022年上半年底，榮盛發(fā)展在全國(guó)的總土地儲(chǔ)備建面約為3254萬(wàn)平米，可滿足企業(yè)未來(lái)3年左右的發(fā)展需求。
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[color=#A9A9A9]位于即墨的榮盛錦繡學(xué)府發(fā)布的延期交付通知[/color]
青島有2個(gè)項(xiàng)目，即墨項(xiàng)目陷延期交付風(fēng)波
那么，榮盛發(fā)展在青島市場(chǎng)的表現(xiàn)如何？
據(jù)悉，榮盛發(fā)展目前在青島開(kāi)發(fā)有2個(gè)項(xiàng)目。一個(gè)是位于膠州上合示范區(qū)的榮盛錦繡外灘，一個(gè)是位于即墨西城區(qū)的榮盛錦繡學(xué)府，一度陷入降價(jià)、停工和延期交付的風(fēng)波。
榮盛錦繡外灘包括住宅和商鋪，占地面積約86萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)總建面約200萬(wàn)平米，開(kāi)發(fā)的住宅產(chǎn)品分為高層、小高層和多層。項(xiàng)目2018年入市時(shí)，首開(kāi)時(shí)適逢樓市熱度較高的時(shí)期，精裝修高層的銷售均價(jià)為11000元/平米左右，后期加推的精裝修洋房銷售均價(jià)甚至達(dá)到約13000元~14000元/平米；2019年，項(xiàng)目首度降價(jià)，高層銷售均價(jià)一度低于備案價(jià)3000元/平米左右；2021年，項(xiàng)目不少高層房源與首開(kāi)價(jià)格相比幾近“攔腰斬”，低至7000元/平米左右，引發(fā)不少老業(yè)主的不滿。
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[color=#A9A9A9]延期交付的榮盛錦繡學(xué)府一期項(xiàng)目現(xiàn)狀[/color]
榮盛錦繡學(xué)府包括住宅、公寓及商鋪，占地面積約11萬(wàn)平米，開(kāi)發(fā)總建面約25萬(wàn)平米，于2020年入市，首開(kāi)的精裝修小高層均價(jià)約為13000元~14000元/平米；2022年，其裝修小高層銷售均價(jià)降至11000元/平米左右。于2020年購(gòu)買(mǎi)榮盛錦繡外灘一期房源的業(yè)主王先生表示，合同原本約定于2022年11月底前交付，但由于之前項(xiàng)目停工耽誤了進(jìn)度，他們于2022年11月27日收到一份開(kāi)發(fā)商的延期交付公告�！鞍凑臻_(kāi)發(fā)商發(fā)布的公告，我買(mǎi)的那棟樓今年3月底前就能交付，我們年前去看過(guò)房子，總體做得差不多了，但綠化和室內(nèi)裝修還沒(méi)完善，不知道是否達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)了，大家現(xiàn)在都很著急，怕開(kāi)發(fā)商再食言。而且，現(xiàn)在關(guān)于違約金的事，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有向我們提及。”王先生說(shuō)。
據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前榮盛發(fā)展在青島的2個(gè)項(xiàng)目，共有約39萬(wàn)平米的庫(kù)存，未開(kāi)發(fā)部分總建面共計(jì)約140萬(wàn)平米，主要位于膠州的榮盛錦繡外灘項(xiàng)目。
2月3日，記者致電榮盛發(fā)展青島項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人，其表示，目前2個(gè)項(xiàng)目的銷售仍照常進(jìn)行，也未收到總部任何相關(guān)通知。
