Post By：2019/5/5 11:41:40
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青島，最真誠(chéng)的購(gòu)房建議！
樓市新評(píng)
05-05 08:00
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齊魯大地人杰地靈，遠(yuǎn)古時(shí)代，東夷人在此繁衍生息，以大汶口為代表的黃河中下游文明為華夏民族增光添彩。春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)，齊魯這兩個(gè)泱泱大國(guó)創(chuàng)造的文化更是被立為中華民族幾千年的正統(tǒng)。
政權(quán)交替，文明遷延，在幾千年的歷史長(zhǎng)河中，齊魯大地的每一寸肌膚都被滋潤(rùn)得豐潤(rùn)飽滿。但進(jìn)入近代之后，濟(jì)南和青島的發(fā)展卻發(fā)生了重大的變化，濟(jì)南一如既往地呼吸中國(guó)古典文明的空氣，而青島則接受外來(lái)文化的深刻洗禮，日新月異。
當(dāng)下，提及山東，很多外地人會(huì)先想起青島，作為繼北京、天津之后，北方第三座GDP突破萬(wàn)億元的城市，青島市一直以來(lái)都是山東省的“龍頭”城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)航者。
青島作為沿海重要中心城市，還獲得了很多的稱號(hào)：沿海開(kāi)放城市、新一線城市、經(jīng)濟(jì)中心城市、國(guó)家歷史文化名城 ，是國(guó)際性港口城市、濱海度假旅游城市、幸福宜居城市， 被譽(yù)為“東方瑞士”。
當(dāng)然，也有人知悉青島，是因?yàn)榇笪r。接下來(lái)，漁翁和大家一起聽(tīng)著歌，吃著大蝦，走進(jìn)青島。
一、青島往事
“山東濟(jì)南，中國(guó)青島”原本是調(diào)侃，可現(xiàn)在被玩成了歷久彌新的梗。
濟(jì)南是山東的代表，所以稱作山東濟(jì)南。但青島認(rèn)為自己很多方面已經(jīng)趕超濟(jì)南，不愿再當(dāng)老二，所以直接自稱中國(guó)青島。
青島的崛起，源于她的開(kāi)放，青島的開(kāi)放，始于她的過(guò)往。
1891年，清朝在膠澳設(shè)防，這也是青島建設(shè)的起始。后來(lái)德國(guó)占領(lǐng)青島，并在此建造了德國(guó)建筑群，以殖民地為目的為青島制定了鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃布置，依照一系列規(guī)章制度確保社會(huì)運(yùn)行秩序，出資修造交通運(yùn)輸通道，為以后城市建立奠定了基礎(chǔ)。
辛亥**爆發(fā)后，日本迅速占領(lǐng)青島，并且利用青島獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，大力開(kāi)辟對(duì)外貿(mào)易港口，加快建設(shè)工業(yè)企業(yè)，此時(shí)青島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到空前繁榮，人口、基礎(chǔ)設(shè)施及物質(zhì)需求承載達(dá)到飽和，城區(qū)規(guī)劃建設(shè)進(jìn)一步擴(kuò)張。
抗戰(zhàn)時(shí)期結(jié)束后，青島回歸中國(guó)，降格為地級(jí)市，歸屬山東省，地域大幅減少。但青島結(jié)合自身實(shí)際，創(chuàng)建了技術(shù)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)區(qū)，運(yùn)用這里眾多特色的旅游資源，打造了一個(gè)獨(dú)一無(wú)二的旅游瀕海城市。
青島在城市規(guī)劃上融入了西方管理方式，形成了獨(dú)特的城市結(jié)構(gòu)。青島人開(kāi)門納客，吸引來(lái)自全球各地的游客與商機(jī)。
經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的歷史演變過(guò)程，形成了充滿人文特征的地方，城市個(gè)性獨(dú)特。開(kāi)放的思想，讓近代的青島城市從無(wú)到有，慢慢變成如今繁榮興盛的模樣，把青島建設(shè)成文明美麗的海濱之城。
青島面向國(guó)際，所以帶上了中國(guó)，所以說(shuō)，“山東濟(jì)南，中國(guó)青島”不足為過(guò)，他們本就承載著不同的歷史使命。但是，真心希望濟(jì)南青島這兩個(gè)兄弟城市團(tuán)結(jié)一致，發(fā)展經(jīng)濟(jì)，共同進(jìn)步。在幾年之后能夠在全國(guó)崛起。
二、城市經(jīng)濟(jì)
青島位列北中國(guó)綜合實(shí)力前三，山東半島城市群中心城市，全國(guó)發(fā)達(dá)二線城市，新一線城市，計(jì)劃單列市，擁有很強(qiáng)城市綜合實(shí)力。
青島是山東省GDP最高的城市，2016年已邁入萬(wàn)億俱樂(lè)部。青島GDP的高，是全方位的，無(wú)論總量，還是單量。
總量方面，2018年青島GDP為12001.52億，排名第一，比吞并萊蕪的濟(jì)南，仍然高出3000多億。單位GDP方面，青島為1.1億元，高出濟(jì)南0.2億元，這也打破了青島經(jīng)濟(jì)，靠城市體量大取勝的傳言。
GDP增幅方面，2018年為7.4%，僅次于菏澤，為山東省增速第二快的城市，高于全省平均增幅，所以短期內(nèi)，我們不必為青島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展擔(dān)憂。較好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也為青島的房地產(chǎn)發(fā)展奠定了購(gòu)買力基礎(chǔ)
人口方面，2018年青島常住人口939.48萬(wàn)人，較上年增長(zhǎng)10.43萬(wàn)人，增量人口數(shù)量位于全國(guó)第13位，位于北方城市的第2位，僅次于鄭州，可見(jiàn)青島市的人口吸附能力較強(qiáng)。
2018年青島市居民人均可支配收入為42019元,同比增長(zhǎng)8.4%。按常住地劃分,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為50817元,增長(zhǎng)7.7%;農(nóng)村居民人均可支配收入為20820元,增長(zhǎng)7.5%。2018年山東城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別增長(zhǎng)7.5%和7.8%，青島市城鎮(zhèn)居民可支配收入高于全省平均數(shù)。
調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2018年青島市居民人均工資性收入25303元,同比增長(zhǎng)7.6%,占人均可支配收入的比重為60.2%,拉動(dòng)全市居民人均可支配收入增長(zhǎng)4.6個(gè)百分點(diǎn)。
近日，某研究院發(fā)布《2018年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》顯示，受監(jiān)測(cè)的中國(guó)50個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比均值為13.9，相比2017年的14.1下降了1.4%。50個(gè)城市中，排名首位的是深圳房?jī)r(jià)收入比為34.2，成為全國(guó)購(gòu)房難度最高的城市，長(zhǎng)沙最低，房?jī)r(jià)收入比為6.8，青島房?jī)r(jià)收入比為10.6，購(gòu)房難度低于全國(guó)平均數(shù)。
備注：房?jī)r(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值，反應(yīng)了我們購(gòu)房的難易程度，也折射出房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。（不同機(jī)構(gòu)可能采用不同的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和不同的計(jì)算方法）
綜上，青島經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚且增速穩(wěn)定；屬于人口凈流入城市，吸附能力較強(qiáng)；房?jī)r(jià)收入比處于全國(guó)中等水平。城市未來(lái)仍然具備較大的發(fā)展?jié)摿Α?br />
三、房?jī)r(jià)變化
和大多數(shù)城市一樣，本輪青島房?jī)r(jià)的上漲，于2016年啟動(dòng)，2017年加速，2018年達(dá)到高峰。
先看一組新房房?jī)r(jià)走勢(shì)。從走勢(shì)圖可以看到，2010年-2016年，青島新房?jī)r(jià)格由7448元/㎡上升至9522元/㎡，上漲幅度為28%；2016-2018年，青島新房?jī)r(jià)格由9522元/㎡上升為13964元/㎡，房?jī)r(jià)上漲了46%。
再看一組二手房的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。2011年-2016年，青島二手房房?jī)r(jià)由12752元/㎡上升為13523元/㎡，上漲幅度為6%。2016年-2019年，房?jī)r(jià)由13523元/㎡上升為18201元/㎡，上漲幅度為35%。
2017年，是青島房?jī)r(jià)上漲爆發(fā)年。房?jī)r(jià)暴漲的原因，一方面是整體大勢(shì)所使，另一方面是因?yàn)?2月份，峰會(huì)消息的正式落實(shí)。
上合峰會(huì)消息正式落實(shí)，青島各界歡呼，聲音最大的地方當(dāng)屬青島各個(gè)售樓處，房?jī)r(jià)應(yīng)勢(shì)而漲。
在這期間，很多人認(rèn)為，這次會(huì)議開(kāi)完，青島會(huì)搖身一變成為一線大都市。所以在這種買漲不買跌的樓市環(huán)境下，大家都失去了理智，跳漲毀約、夜間開(kāi)盤(pán)、售罄秒光、搶房大戰(zhàn)、全款優(yōu)先、天價(jià)裝修……幾乎所有樓市亂象一夜之間在青島遍地開(kāi)花。
好景不長(zhǎng)，2018年4月18日，青島限購(gòu)再度升級(jí)，本地戶籍最多購(gòu)買2套房，外地人1套，新房二手房限售5年，徹底堵死了所有投機(jī)需求。
這一次調(diào)控，成了青島樓市二手房市場(chǎng)的分水嶺。二手房成交量驟減，5月份成交量相對(duì)4月環(huán)比下跌39.7%，隨后，市場(chǎng)在有價(jià)無(wú)市的情況下，開(kāi)始深度博弈，青島房?jī)r(jià)得到了控制。
雖然青島的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了暴漲的階段，且目前房?jī)r(jià)仍然處在暴漲后的水平，但是我們不能直接定義為青島這座城市存在大的泡沫。山人說(shuō)不清楚青島樓市有沒(méi)有泡沫，但是能夠肯定的說(shuō)：如果青島樓市有泡沫，那么全國(guó)大多數(shù)城市都存在。
因?yàn)檫@次的暴漲是全國(guó)范圍的，而且對(duì)比來(lái)看，青島的上漲幅度并不算最高。就對(duì)比濟(jì)南來(lái)看，濟(jì)南在2016-2018年期間，房?jī)r(jià)上漲了83%。與濟(jì)南的房?jī)r(jià)上漲不同的還有，濟(jì)南在過(guò)去的十年中，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了3次大的上下波動(dòng)，而青島房?jī)r(jià)僅15年有所回落。
青濟(jì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的差別，我們可以定義為濟(jì)南過(guò)去發(fā)展緩慢，近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迅速提升，但也可以說(shuō)青島房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定。
具體看青島各區(qū)域的房?jī)r(jià)，市南區(qū)房?jī)r(jià)最高，為38492元/㎡，價(jià)格突破3萬(wàn)元/㎡的還有嶗山區(qū)。價(jià)格最低的是萊西市，均價(jià)為5593元/㎡。
從區(qū)域房?jī)r(jià)來(lái)看，中心城區(qū)和縣市區(qū)差距巨大，表明青島各區(qū)市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在不均衡，但同時(shí)也反映了青島主城區(qū)吸附能力較強(qiáng)。
目前，青島房?jī)r(jià)水平已經(jīng)形成從中心到南北、從沿海到內(nèi)陸空間層面依次梯度的趨勢(shì)；中心城區(qū)的土地供應(yīng)相對(duì)較少但需求旺盛，房?jī)r(jià)水平較高；次中心城區(qū)和縣市區(qū)的商品房庫(kù)存占比較大。
四、熱點(diǎn)區(qū)域
未來(lái)青島的發(fā)展目標(biāo)由原“建設(shè)宜居幸福現(xiàn)代化國(guó)際城市”變?yōu)椤敖ㄔO(shè)宜居幸福創(chuàng)新型國(guó)際城市”，在延續(xù)原城市發(fā)展目標(biāo)的同時(shí)，突出創(chuàng)新；
于是發(fā)展格局成為：構(gòu)筑“三帶一軸、三灣三城、組團(tuán)式”海灣型城市新格局，未來(lái)城市群帶發(fā)展關(guān)系更加緊密，注重協(xié)同作用，進(jìn)一步堅(jiān)定青島城市發(fā)展地位，提高城市影響力。
“三灣三城”，即構(gòu)筑“中心灣區(qū)、西部灣區(qū)、東部灣區(qū)”海灣型城市新格局，對(duì)原規(guī)劃進(jìn)行了深化與延伸，更加突出了灣區(qū)的作用；
首次提出“三帶一軸”的概念：濱海海洋特色發(fā)展帶、煙威青協(xié)同發(fā)展帶、濟(jì)濰青協(xié)同發(fā)展帶、大沽河生態(tài)中軸。
新的城市發(fā)展格局下，以下區(qū)域得到了前所未有的發(fā)展機(jī)會(huì)：
1、西海岸新區(qū)： 2018年，西海岸開(kāi)始行使省級(jí)權(quán)限，隨著地鐵13號(hào)線貫通、青西高鐵客站運(yùn)營(yíng)、青島世界博覽城的投入使用等利好，西海岸將是未來(lái)十年青島發(fā)展的主力區(qū)域。
2、膠州區(qū)域： 5月27日，《環(huán)膠州灣概念性城市設(shè)計(jì)》方案在青島市規(guī)劃局網(wǎng)站進(jìn)行了公示。2017年是膠州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)“項(xiàng)目建設(shè)提升年”，大批項(xiàng)目先后投產(chǎn)，區(qū)域前景利好巨大。
3、紅島：11月14日，青島市規(guī)劃局發(fā)布《紅島片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃批前公示》，2017年紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)大量項(xiàng)目集中簽約，招商力度空前；未來(lái)六大產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)將逐步凸顯，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?br />
4、即墨區(qū)域：即墨“撤市劃區(qū)”整合青島大格局，同時(shí)帶動(dòng)即墨發(fā)展，鰲山灣已經(jīng)成為“三灣三城”戰(zhàn)略中一個(gè)重要的支點(diǎn)。
區(qū)域面臨大的發(fā)展機(jī)會(huì)，不代表一定適合投資房產(chǎn)，山人的結(jié)論是，目前在這些區(qū)域買房，吃虧的可能性小，但是想撈一筆的可能性也不大。以上四個(gè)區(qū)域如果投資買房排序，應(yīng)該是西海岸新區(qū)＞紅島＞即墨和膠州。
即墨和膠州作為青島的后起之秀，不少人在買房時(shí)不免要一番深思熟慮。
就發(fā)展前景，青島是中國(guó)藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)龍頭城市，而即墨東部被規(guī)劃為藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)核心地帶，國(guó)家海洋科技實(shí)驗(yàn)室，山大青島校區(qū)，微軟，哈工大青島科技園，阿斯圖，一汽大眾等諸多大型項(xiàng)目相繼落戶即墨，發(fā)展?jié)摿薮蟆?br />
而膠州近幾年也在大力打造“雙城，三區(qū)，兩翼，四軸”的新膠州，并且青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)落戶膠州，但相比于近幾年順風(fēng)順?biāo)募茨�，膠州仍處于奮起直追階段。
所以，兩者相比，漁翁更看好即墨，當(dāng)然具體還要看具體地段。(轉(zhuǎn)載)
