Post By：2018/9/19 20:48:21
房價跌幅已現(xiàn)！青島領(lǐng)銜4個二線強(qiáng)市下跌，拐點要來了？
鳳凰網(wǎng)青島
百家號09-19 11:03
關(guān)注
雖然各種政策和持續(xù)不斷的調(diào)控高壓加持，但8月份國家統(tǒng)計局檢測的70城房價仍普遍上漲。上月70個大中城市新建住宅價格中僅廈門環(huán)比下跌0.1%，北京和南京呈持平狀態(tài)，其他67城全部上漲，刷新歷史記錄。
但事實上隨著7月底定調(diào)“堅決遏制房價上漲”以及住建部展開“嚴(yán)打”、“約談”，樓市的寒意已隨著秋意漸濃的9月到來。青島領(lǐng)銜的4個二線強(qiáng)市二手房價格下跌、分期首付重現(xiàn)、甚至房企拿地成本的下跌和土地流拍加劇，這些都在證明政策的威力已對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了影響。下一步，樓市拐點真的要來了嗎？
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撰文/茗萱
“分期首付”重現(xiàn)
在市場趨冷，金融環(huán)境整體偏緊的情況下，為了回籠資金，開發(fā)商紛紛祭出各種各樣的招數(shù)。以深圳為例，8月3日，深圳官方正式發(fā)布調(diào)控細(xì)則。這份《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從企業(yè)購房、商務(wù)公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個方面進(jìn)行調(diào)控，打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)、投資行為。
新政發(fā)布了一個半月后，深圳十余個樓盤看房人數(shù)均是寥寥無幾，與市場火爆時不可同日而語。一些地理位置并非十分優(yōu)越的住宅盤、公寓盤均推出了分期首付、主動降價等方式來促進(jìn)銷售。
一些樓盤則是推出了部分特價房源，比如深圳龍崗中心城，其所在的樓盤本月放出了20套左右的特價房源，82平方米的特價單位總價在302-310萬元之間，最開始則是330萬元左右。公寓市場上低首付及降價的表現(xiàn)更為明顯，如龍華一類住宅項目，40平方米的總價目前150萬元左右，而之前是170萬元左右，并且利率上浮20%-30%，貸款十年。部分公寓樓盤還十分樂意為客戶墊資，比如某樓盤可采取一次性付款享受95折優(yōu)惠，也可按揭付款享受98折優(yōu)惠。
至于分期首付，出現(xiàn)的原因在于如今政策壓力過大，開發(fā)商資金回款也有壓力，需要用優(yōu)惠措施吸引更多客戶購房來加快出貨。分期首付通常要依據(jù)戶型來定，47平的小戶型是2個月內(nèi)付完五成首付，具體為7天內(nèi)付25%首付，之后53天補(bǔ)足剩余的25%；約90平的大戶型則是7天內(nèi)付5%，12月15日之前付25%，明年1月20日之前再付20%首付。
青島領(lǐng)銜4個二線強(qiáng)市房價下跌
同時，在更能反映市場真實情況的二手房方面，多數(shù)一、二線城市的成交也出現(xiàn)了不同程度的下跌。一線城市中明顯下跌的是廣州，8月廣州全市二手住宅過戶6603套，環(huán)比上漲2.5%，成交均價為24280 元/平方米，環(huán)比下跌6.2%。而上海則是出現(xiàn)了量價雙跌，8月二手住宅成交量12985套，環(huán)比下滑3.32%，成交均價38052元/平方米，環(huán)比下跌2.13%。8月深圳二手住宅過戶7208套，環(huán)比上漲3.10%，成交均價55011元/平方米，環(huán)比下跌1.95%。二手房成交量下降最多的是北京，實時成交量環(huán)比減少20.9%，但價格未明顯回落，成交均價為63227元/平方米，環(huán)比上漲0.8%。
從熱點二線城市來看，大多數(shù)二手房成交價下跌。廈門、青島、杭州、成都分別下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少數(shù)熱點二線城市上漲，如南京微漲0.42%。
青島二手房8月仍然沒有止住跌勢，雖然此前成交量連續(xù)4個月萎縮，8月的二手房交易量依舊處于下跌態(tài)勢中。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)最新公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月青島二手房共成交3100套，成交均價24689元/平方米，總成交面積285144．22㎡。與7月相比，環(huán)比下降16．1％；同比2017年8月成交量下降31．14％，部分小區(qū)房源掛牌價出現(xiàn)了松動。比如一中介掛牌的一套北嶺山花園的套三廳1樓房源，面積97.28平方米一樓帶30平方米的院子精裝修只賣260萬元還可以再議，而這套房源在一個月以前要賣300萬元。
青島的商品房同樣也受到了“低調(diào)下行”的影響，據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，8月，青島商品房銷售12260套，環(huán)比下降12.66%，同比下降22.57%，其中商品房住宅成交9695套，環(huán)比下降13.55%，同比下降27.02%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市這波調(diào)整才剛開始情況就如此蕭條，今年第四季度和明年的市場極其不樂觀。目前是一二線市場開始下行，接著就將是三四線城市的降價。預(yù)計這輪調(diào)整力度堪比2008年，大家都在想辦法“過冬”。
下行趨勢早已顯現(xiàn)：
房企拿地成本下降，土地流拍
房價與地價之間的微妙關(guān)系一直是市場熱議的焦點。房地產(chǎn)市場調(diào)控逐漸深入，正不斷傳導(dǎo)至土地市場，更讓不少開發(fā)商意識到市場正在發(fā)生的變化。我們都知道地價與房價的關(guān)系如同面粉和面包，而有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)和房企半年報數(shù)據(jù)均顯示，作為房企的主力軍，碧桂園、萬科、恒大、新城控股等龍頭房企拿地的成本均價同比都出現(xiàn)了不同程度的下降。
從龍頭老大碧桂園的拿地情況來看，今年上半年，碧桂園拿地530幅，預(yù)期建筑面積8478萬平方米，其中權(quán)益面積6008萬平方米，總代價1434億元，平均地價為2387元/平方米。而2017年上半年碧桂園拿地292幅，權(quán)益建筑面積3800萬平方米，權(quán)益代價1295億元，平均地價3406元/平方米。對比可見碧桂園今年上半年拿地面積和數(shù)量和同比增長一倍，平均地價卻下降了29.92%。
老牌企業(yè)萬科2017年上半年權(quán)益規(guī)劃建筑面積983.8萬平方米，權(quán)益地價總額約537.9億元，均價5467.8元/平方米。而今年上半年權(quán)益建筑面積同比增加了160.1萬平方米，均價卻減少了413.8元/平方米，權(quán)益地價總額約578.2億元，均價為5054元/平方米。
恒大的拿地規(guī)模和價格也出現(xiàn)了較大縮水，2017年上半年，恒大新增土地儲備建筑面積6763.6萬平方米，平均成本2039元/平方米。而在今年上半年新增土地儲備的建筑面積為3086萬平方米，總價約446億元，平均樓面地價1446元/平方米。
在樓市調(diào)控的大背景下，各大企業(yè)都開始放慢了步伐，追求穩(wěn)定和穩(wěn)健。房企拿地成本的下降一方面源于企業(yè)自身的去杠桿和降低負(fù)債率，另一方面也是一些地方政府為了遏制房價上漲而加大了土地供給力度，來穩(wěn)定市場對房價的預(yù)期。地價下來之后房價上漲的動力也會降低。
土地流拍方面，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，全國房地產(chǎn)市場土地流拍已超過800宗，其中一線城市13宗，二線城市178宗，累計流拍建筑面積達(dá)7954萬平方米。一線城市流拍率波動最大，而溢價率最低，二線城市流拍率穩(wěn)步上升，但溢價率不高，三四線城市流拍率穩(wěn)中有降但溢價率也持續(xù)處于高位。
2010年至2018年7月百城住宅用地流拍地塊總規(guī)劃建筑面積
土地的流拍和拿地謹(jǐn)慎更確切的來說是房企自身為了規(guī)避風(fēng)險，而采取的變相的穩(wěn)定地價，穩(wěn)房價，保樓市和自冬眠的一種戰(zhàn)略決策。樓市和房價拐點或許真的到了，但這其中更多通過政府和房企的戰(zhàn)略調(diào)整，引導(dǎo)曾經(jīng)瘋狂的樓市走上一條穩(wěn)中求勝的路，希望未來的市場將走向理智和理性，“堅決遏制房價上漲”也將不會太遠(yuǎn)。
