Post By：2018/9/19 20:47:16
[size=6]房價(jià)跌幅已現(xiàn)！青島領(lǐng)銜4個(gè)二線強(qiáng)市下跌，拐點(diǎn)要來了？[/size]
[color=#405B95] [url=https://baijiahao.baidu.com/u?app_id=1566437746092006] 鳳凰網(wǎng)青島 [/color][/url] [color=#999999] 百家號09-19 11:03 [/color]
[align=center][color=#FFFFFF] 關(guān)注[/color][/align][size=4] 雖然各種政策和持續(xù)不斷的調(diào)控高壓加持，但8月份國家統(tǒng)計(jì)局檢測的70城房價(jià)仍普遍上漲。上月70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格中僅廈門環(huán)比下跌0.1%，北京和南京呈持平狀態(tài)，其他67城全部上漲，刷新歷史記錄。
但事實(shí)上隨著7月底定調(diào)“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”以及住建部展開“嚴(yán)打”、“約談”，樓市的寒意已隨著秋意漸濃的9月到來。青島領(lǐng)銜的4個(gè)二線強(qiáng)市二手房價(jià)格下跌、分期首付重現(xiàn)、甚至房企拿地成本的下跌和土地流拍加劇，這些都在證明政策的威力已對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了影響。下一步，樓市拐點(diǎn)真的要來了嗎？
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[color=#333333]撰文[/color]/茗萱
[img]http://hiphotos.baidu.com/feed/pic/item/1ad5ad6eddc451da48163bf7bbfd5266d11632cd.jpg[/img]
[color=#333333]“分期首付”重現(xiàn)[/color]
在市場趨冷，金融環(huán)境整體偏緊的情況下，為了回籠資金，開發(fā)商紛紛祭出各種各樣的招數(shù)。以深圳為例，8月3日，深圳官方正式發(fā)布調(diào)控細(xì)則。這份《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從企業(yè)購房、商務(wù)公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控，打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)、投資行為。
新政發(fā)布了一個(gè)半月后，深圳十余個(gè)樓盤看房人數(shù)均是寥寥無幾，與市場火爆時(shí)不可同日而語。一些地理位置并非十分優(yōu)越的住宅盤、公寓盤均推出了分期首付、主動(dòng)降價(jià)等方式來促進(jìn)銷售。
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一些樓盤則是推出了[color=#333333]部分特價(jià)房源[/color]，比如深圳龍崗中心城，其所在的樓盤本月放出了20套左右的特價(jià)房源，82平方米的特價(jià)單位總價(jià)在302-310萬元之間，最開始則是330萬元左右。公寓市場上[color=#333333]低首付及降價(jià)[/color]的表現(xiàn)更為明顯，如龍華一類住宅項(xiàng)目，40平方米的總價(jià)目前150萬元左右，而之前是170萬元左右，并且利率上浮20%-30%，貸款十年。部分公寓樓盤還十分樂意[color=#333333]為客戶墊資[/color]，比如某樓盤可采取一次性付款享受95折優(yōu)惠，也可按揭付款享受98折優(yōu)惠。
至于[color=#333333]分期首付[/color]，出現(xiàn)的原因在于[color=#333333]如今政策壓力過大，開發(fā)商資金回款也有壓力，需要用優(yōu)惠措施吸引更多客戶購房來加快出貨。[/color]分期首付通常要依據(jù)戶型來定，47平的小戶型是2個(gè)月內(nèi)付完五成首付，具體為7天內(nèi)付25%首付，之后53天補(bǔ)足剩余的25%；約90平的大戶型則是7天內(nèi)付5%，12月15日之前付25%，明年1月20日之前再付20%首付。
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[color=#333333]青島領(lǐng)銜4個(gè)二線強(qiáng)市房價(jià)下跌[/color]
同時(shí)，在更能反映市場真實(shí)情況的二手房方面，多數(shù)一、二線城市的成交也出現(xiàn)了不同程度的下跌。[color=#333333]一線城市中明顯下跌的是廣州[/color]，8月廣州全市二手住宅過戶6603套，環(huán)比上漲2.5%，成交均價(jià)為24280 元/平方米，環(huán)比下跌6.2%。[color=#333333]而上海則是出現(xiàn)了量價(jià)雙跌[/color]，8月二手住宅成交量12985套，環(huán)比下滑3.32%，成交均價(jià)38052元/平方米，環(huán)比下跌2.13%。8月[color=#333333]深圳[/color]二手住宅過戶7208套，環(huán)比上漲3.10%，成交均價(jià)55011元/平方米，環(huán)比下跌1.95%。[color=#333333]二手房成交量下降最多的是北京[/color]，實(shí)時(shí)成交量環(huán)比減少20.9%，但價(jià)格未明顯回落，成交均價(jià)為63227元/平方米，環(huán)比上漲0.8%。
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從熱點(diǎn)二線城市來看，大多數(shù)二手房成交價(jià)下跌。[color=#333333]廈門、青島、杭州、成都分別下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。[/color]也有少數(shù)熱點(diǎn)二線城市上漲，如南京微漲0.42%。
[color=#333333]青島二手房8月仍然沒有止住跌勢，雖然此前成交量連續(xù)4個(gè)月萎縮，8月的二手房交易量依舊處于下跌態(tài)勢中。[/color]根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)最新公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月青島二手房共成交3100套，成交均價(jià)24689元/平方米，總成交面積285144．22㎡。與7月相比，環(huán)比下降16．1％；同比2017年8月成交量下降31．14％，部分小區(qū)房源掛牌價(jià)出現(xiàn)了松動(dòng)。比如一中介掛牌的一套北嶺山花園的套三廳1樓房源，面積97.28平方米一樓帶30平方米的院子精裝修只賣260萬元還可以再議，而這套房源在一個(gè)月以前要賣300萬元。
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[color=#333333]青島的商品房同樣也受到了“低調(diào)下行”的影響[/color]，據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，8月，青島商品房銷售12260套，環(huán)比下降12.66%，同比下降22.57%，其中商品房住宅成交9695套，環(huán)比下降13.55%，同比下降27.02%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市這波調(diào)整才剛開始情況就如此蕭條，今年第四季度和明年的市場極其不樂觀。目前是一二線市場開始下行，接著就將是三四線城市的降價(jià)。預(yù)計(jì)這輪調(diào)整力度堪比2008年，大家都在想辦法“過冬”。
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[color=#333333]下行趨勢早已顯現(xiàn)：[/color]
[color=#333333]房企拿地成本下降，土地流拍[/color]
[color=#333333]房價(jià)與地價(jià)之間的微妙關(guān)系一直是市場熱議的焦點(diǎn)。[/color]房地產(chǎn)市場調(diào)控逐漸深入，正不斷傳導(dǎo)至土地市場，更讓不少開發(fā)商意識到市場正在發(fā)生的變化。[color=#333333]我們都知道地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系如同面粉和面包[/color]，而有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和房企半年報(bào)數(shù)據(jù)均顯示，作為房企的主力軍，碧桂園、萬科、恒大、新城控股等龍頭房企拿地的成本均價(jià)同比都出現(xiàn)了不同程度的下降。
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[color=#333333]從龍頭老大碧桂園的拿地情況來看[/color]，今年上半年，碧桂園拿地530幅，預(yù)期建筑面積8478萬平方米，其中權(quán)益面積6008萬平方米，總代價(jià)1434億元，平均地價(jià)為2387元/平方米。而2017年上半年碧桂園拿地292幅，權(quán)益建筑面積3800萬平方米，權(quán)益代價(jià)1295億元，平均地價(jià)3406元/平方米。對比可見碧桂園今年上半年拿地面積和數(shù)量和同比增長一倍，平均地價(jià)卻下降了29.92%。
[color=#333333]老牌企業(yè)萬科[/color]2017年上半年權(quán)益規(guī)劃建筑面積983.8萬平方米，權(quán)益地價(jià)總額約537.9億元，均價(jià)5467.8元/平方米。而今年上半年權(quán)益建筑面積同比增加了160.1萬平方米，均價(jià)卻減少了413.8元/平方米，權(quán)益地價(jià)總額約578.2億元，均價(jià)為5054元/平方米。
[color=#333333]恒大的拿地規(guī)模和價(jià)格也出現(xiàn)了較大縮水[/color]，2017年上半年，恒大新增土地儲備建筑面積6763.6萬平方米，平均成本2039元/平方米。而在今年上半年新增土地儲備的建筑面積為3086萬平方米，總價(jià)約446億元，平均樓面地價(jià)1446元/平方米。
在樓市調(diào)控的大背景下，各大企業(yè)都開始放慢了步伐，追求穩(wěn)定和穩(wěn)健。[color=#333333]房企拿地成本的下降一方面源于企業(yè)自身的去杠桿和降低負(fù)債率，另一方面也是一些地方政府為了遏制房價(jià)上漲而加大了土地供給力度，來穩(wěn)定市場對房價(jià)的預(yù)期。地價(jià)下來之后房價(jià)上漲的動(dòng)力也會降低。[/color]
[color=#333333]土地流拍方面[/color]，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，全國房地產(chǎn)市場土地流拍已超過800宗，其中一線城市13宗，二線城市178宗，累計(jì)流拍建筑面積達(dá)7954萬平方米。一線城市流拍率波動(dòng)最大，而溢價(jià)率最低，二線城市流拍率穩(wěn)步上升，但溢價(jià)率不高，三四線城市流拍率穩(wěn)中有降但溢價(jià)率也持續(xù)處于高位。
[img]https://f11.baidu.com/it/u=3807634966,3834230317&fm=173&app=25&f=JPEG?w=640&h=343&s=A8F1E1129FB37A9A04C50CDE000010B2&access=215967316[/img]
2010年至2018年7月百城住宅用地流拍地塊總規(guī)劃建筑面積
[color=#333333]土地的流拍和拿地謹(jǐn)慎更確切的來說是房企自身為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而采取的變相的穩(wěn)定地價(jià)，穩(wěn)房價(jià)，保樓市和自冬眠的一種戰(zhàn)略決策。[/color]樓市和房價(jià)拐點(diǎn)或許真的到了，但這其中更多通過政府和房企的戰(zhàn)略調(diào)整，引導(dǎo)曾經(jīng)瘋狂的樓市走上一條穩(wěn)中求勝的路，希望未來的市場將走向理智和理性，“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”也將不會太遠(yuǎn)。
