Post By：2018/8/9 11:12:12
7月下旬，湖北武漢多名業(yè)主反映某樓盤開發(fā)商在公攤面積上玩貓膩，將電梯、走廊等公攤面積也按室內(nèi)精裝價(jià)收費(fèi)，且價(jià)格虛高。事實(shí)上，公攤問題積弊已久。近年來，隨著房價(jià)上漲，部分開發(fā)商趁機(jī)推高公攤比例。住房公攤面積的存在是否合理？這里面開發(fā)商又有哪些貓膩？
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[color=#888888] △資料圖/視覺中國[/color]
公攤面積是什么？
買100平方米的房子，結(jié)果實(shí)際住進(jìn)去只有70平方米，這憑空少了的面積就是公攤面積。
[color=#888888]根據(jù)2000年實(shí)施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有：[/color]
[color=#888888]1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。[/color]
[color=#888888]2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。[/color]
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公攤占比不斷攀升
誰都不希望房子的公攤面積太大，這里就涉及到公攤系數(shù)的概念。舉個(gè)例子：打開房本，上面寫著“房屋建筑面積：84.47㎡；專有建筑面積（使用面積）：63.43㎡，分?jǐn)偨ㄖ娣e：21.04㎡”。但并沒有明示，公攤面積都在哪些地方。公攤系數(shù)就是用分?jǐn)偨ㄖ娣e除以專有建筑面積，數(shù)值是0.33（即33%）。
據(jù)了解，住宅的公攤系數(shù)一般在0.18-0.25，商業(yè)用房一般在0.3-0.4。但近年來，隨著房價(jià)上漲，公攤系數(shù)也迅速攀升，部分住宅超過了30%。2010年，山東某樓盤推出后的公攤系數(shù)甚至超過52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內(nèi)面積還大，得房率只有42%。
由于現(xiàn)有的法律法規(guī)并沒有對公攤系數(shù)設(shè)定上限，因此不少開發(fā)商在公攤面積上玩貓膩。
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[color=#888888] △資料圖/視覺中國[/color]
貓膩一：做大公攤面積
一位業(yè)內(nèi)人士介紹，開發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前，要請測繪公司去實(shí)地測量，隨后出具測繪成果報(bào)告，里面有詳細(xì)的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積情況，并將其交給開發(fā)商，也就是說，測繪企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于公攤面積都在哪些地方最為清楚。但問題在于，開發(fā)商并不會把這份有詳細(xì)公攤情況的測繪成果報(bào)告交給購房者。
事實(shí)上，國際上基本是按實(shí)際使用面積計(jì)算房價(jià)的。為何國內(nèi)要采用包含公攤面積在內(nèi)的建筑面積計(jì)算呢？
[size=4]“按實(shí)際使用面積來算的話，開發(fā)商沒法實(shí)現(xiàn)利潤的最大化�！鄙虾ｑ磮蚪ㄔO(shè)工程技術(shù)檢測咨詢有限公司技術(shù)總監(jiān)李平[/size]說，購房者可以很容易地測出實(shí)際使用面積，卻無法測量公攤面積到底有多少。開發(fā)商可以在第三方測量時(shí)與之達(dá)成默契，在公攤面積的大小上做文章。以一線城市某樓盤為例，共有4148套房，以均價(jià)每平方米4萬元計(jì)算，假設(shè)開發(fā)商每套多算0.1平方米的公攤面積，那么整個(gè)樓盤就可多賺1659萬元。
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[color=#888888] △資料圖/視覺中國[/color]
貓膩二：重復(fù)公攤、重復(fù)收錢
你為公攤面積買了單，就擁有其所有權(quán)和使用權(quán)。但公攤實(shí)在是五花八門，加上開發(fā)商很少明確公示，購房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。
“比如有些小區(qū)的消防應(yīng)急場所等區(qū)域已經(jīng)被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬于重復(fù)公攤�！鄙綎|名仕宜居建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司董事長王清華說，這樣的車位沒有產(chǎn)權(quán)，只能使用，不能轉(zhuǎn)讓。這類車位在縣城能賣到10萬左右，在省會城市能賣到20萬。一個(gè)中型社區(qū)，如果開發(fā)商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個(gè)車位，地上也有幾十個(gè)。
以北京為例，北京五環(huán)及五環(huán)以外的普通住宅小區(qū)地下停車位的售價(jià)（含二手車位）在15萬至20萬元之間；四環(huán)到三環(huán)間的車位基本在15萬至30萬元之間。假如開發(fā)商違規(guī)劃出100個(gè)車位，每個(gè)賣20萬元，一個(gè)小區(qū)就可賺2000萬元。
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貓膩三：業(yè)主的公攤面積被拿去牟利
王清華稱，還有一些被算作公攤的物業(yè)用房，按道理是業(yè)主所有，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主繳納一部分費(fèi)用，但現(xiàn)實(shí)中很少有人會這么做�！靶^(qū)電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業(yè)主所有，前期開發(fā)商或后期物業(yè)公司接管后出售廣告位牟利，難道不應(yīng)該向業(yè)主交錢嗎？”王清華說。
在某廣告交易平臺上，社區(qū)的廣告位置五花八門。社區(qū)出入口、電梯間、社區(qū)燈箱、停車場、單元門禁機(jī)屏等都可設(shè)置廣告位或廣告屏，通過投放廣告賺錢。
王清華認(rèn)為，一個(gè)中型的高端社區(qū)，如果把廣告的收入反饋給業(yè)主，業(yè)主實(shí)際繳納的物業(yè)費(fèi)其實(shí)可以減少50%。
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爭議一：是否應(yīng)該為公攤支付取暖費(fèi)？
目前，取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等都是按建筑面積來計(jì)算的。也就是說，購房者不僅要為房子里的實(shí)際取暖面積交錢，還要為電梯、管道、樓梯、設(shè)備間、門廳、地下室和門口的警衛(wèi)室交取暖費(fèi)。
對此，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波建議，開發(fā)商每年公布的價(jià)格應(yīng)該告訴大家是否包括公攤的產(chǎn)權(quán)證的全部建筑面積。公攤是否算入，不是根本問題，關(guān)鍵是價(jià)格構(gòu)成要科學(xué)、透明。
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[color=#888888] △資料圖/視覺中國[/color]
爭議二：能否取消公攤？
其實(shí)早在2002年，重慶就以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計(jì)價(jià)方式做出規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。近幾年，廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的探索。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，一套房子的總價(jià)是固定的，如果按照套內(nèi)面積來算，那么每平方米的單價(jià)必然會有所提高。樓建波建議，在現(xiàn)有購房方式下，給開發(fā)商或代理銷售中介一項(xiàng)強(qiáng)制義務(wù)，即向購房者明示“到底分?jǐn)偭四男┟娣e”。
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