Post By：2018/6/8 11:50:48
【轉(zhuǎn)】
當(dāng)前部分城市的房地產(chǎn)調(diào)控思路亟待調(diào)整 張明，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所研究員、平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，研究領(lǐng)域?yàn)閲?guó)際金融與中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)。 本文認(rèn)為，要真正抑制房?jī)r(jià)上漲，必須同時(shí)抑制需求與增加供給，而要讓地方政府能夠真心實(shí)意增加供給，或者改革分稅制，或者給地方政府增加新的收入來源。 證券時(shí)報(bào) 即使學(xué)過最簡(jiǎn)單經(jīng)濟(jì)學(xué)的人，也知道價(jià)格由供給與需求共同決定。通常情況下，要降低特定商品的價(jià)格，需要一方面抑制需求，另一方面增加供給。具體到房地產(chǎn)，如果我們想抑制一個(gè)城市的房?jī)r(jià)上漲甚至壓低這個(gè)城市的房?jī)r(jià)，就需要一方面抑制購房者的需求，另一方面增加房屋的供給。 從1998年左右住房商品化啟動(dòng)迄今，中國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了多輪調(diào)控，但房?jī)r(jià)截至目前基本上是越調(diào)越漲，導(dǎo)致迄今為止中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)沒有經(jīng)歷過一個(gè)完整的市場(chǎng)化周期的洗禮（當(dāng)然，少數(shù)城市除外，例如溫州、鄂爾多斯(10.270, 0.00, 0.00%)）。而房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的重要原因之一，就是作為調(diào)控主體的地方政府，一直在逆經(jīng)濟(jì)規(guī)律行事。 如前所述，要抑制房?jī)r(jià)上漲，需求與供給要兩手抓，需求應(yīng)該抑制，供給應(yīng)該增加。但迄今為止，在多輪調(diào)控期間，地方政府的思路均是：一方面嚴(yán)格抑制購房者需求（主要是通過限購與限貸的方式），另一方面卻以更嚴(yán)格的手段抑制商品房供給（主要是通過限制開發(fā)商融資、限制開發(fā)商拿地、更嚴(yán)格的層層審批等）。 由此造成兩方面的問題：其一，短期內(nèi)部分投資投機(jī)需求的確被抑制住了，但剛性購房需求依然存在，在限購的背景下壓力不斷累積，等待釋放的機(jī)會(huì)；其二，由于供給被收緊，即使在調(diào)控的過程中，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)存量依然在不斷下降，而增量遲遲沒有到來。最終造成的結(jié)果則是，一旦政府由于某種原因放松調(diào)控（這通常是由于經(jīng)濟(jì)增速下滑或地方財(cái)政收入下滑），剛需很快回到市場(chǎng)，但供給卻持續(xù)保持在低位，結(jié)局自然是房?jī)r(jià)新一輪暴漲。 由于廣大購房者反復(fù)目睹了以下事實(shí)，也即地方政府聲稱是壓低房?jī)r(jià)的調(diào)控措施最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上升。這也意味著，但凡相信政府政策宣示的購房者（也即停止或推遲購房的人）最終不斷錯(cuò)過在較低水平上的購房機(jī)會(huì)，而與政府反其道而行之的購房者（也即想辦法繞開購房限制——例如假離婚）迄今為止賺得盆滿缽溢。這就強(qiáng)化了購房者關(guān)于房?jī)r(jià)“只漲不跌”的預(yù)期，使得壓低房?jī)r(jià)的努力變得越來越困難。換言之，除非房?jī)r(jià)發(fā)生斷崖式下跌，否則如果房?jī)r(jià)溫和下降，都會(huì)被潛在購房者視為“逢低買入”的機(jī)會(huì)。 那么，一個(gè)很重要的問題是，為什么地方政府一直在使用違背基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律的房地產(chǎn)調(diào)控政策呢？原因在于，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰對(duì)于地方政府而言至關(guān)重要，地方政府從內(nèi)心深處來講，是不愿意看到房?jī)r(jià)持續(xù)下跌導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)蕭條的。首先，在當(dāng)前中國(guó)的分稅制下，地方政府持續(xù)處于財(cái)權(quán)小于事權(quán)的局面，迫切需要通過預(yù)算外收入來平衡財(cái)政收支，并為自己帶來自由度更大的潛在資金，而通過向房地產(chǎn)開發(fā)商出售土地的土地出讓金收入，則幾乎是所有地方政府最重要的預(yù)算外收入來源；其次，地方政府對(duì)土地的需求價(jià)格彈性很低的事實(shí)心知肚明。對(duì)于需求彈性很低的商品而言，要最大化商品銷售額，理性的做法是降低商品的供給，由此帶來的單位價(jià)格上升的收益將會(huì)超過銷售數(shù)量下降而造成的損失。因此，地方政府都有很強(qiáng)的壓低土地供給來最大化土地出讓收入的傾向；再次，房地產(chǎn)投資增速、房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的各種財(cái)稅收入、房地產(chǎn)行業(yè)解決的就業(yè)，甚至開放商主動(dòng)或被動(dòng)承擔(dān)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)于地方政府而言都非常重要；第四，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)與商業(yè)銀行業(yè)密切綁定到一起。很多地方商業(yè)銀行超過一半以上的貸款都與房地產(chǎn)存在各種形式的聯(lián)系。一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)深度調(diào)控，商業(yè)銀行體系就可能面臨重大負(fù)面沖擊，這一點(diǎn)也是政府不愿意看見的。 正是由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)地方政府而言至關(guān)重要，因此，迄今為止，各地房地產(chǎn)調(diào)控思路的真實(shí)目的，并不是真正壓低城市的房地產(chǎn)價(jià)格，而是讓房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度變得慢一點(diǎn)。然而，由于地方政府采取了同時(shí)抑制需求與供給的策略，最終非但沒有長(zhǎng)期壓制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，卻反過來對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生了火上澆油的作用。 最近兩年以來，在“房子是用來住的、不是用來炒的”的調(diào)控精神下，中央政府對(duì)地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控要求更加嚴(yán)格，控制房?jī)r(jià)上升甚至成為各地政府官員的硬性政績(jī)考核指標(biāo)。按理說，這應(yīng)該會(huì)改變地方政府的行為吧？ 的確，地方政府的行為近兩年來的確發(fā)生了重要變化，但對(duì)于部分城市而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)非但沒有降溫，反而越來越火爆。原因何在呢？ 問題的核心在于，當(dāng)前中央政府對(duì)地方政府房地產(chǎn)調(diào)控業(yè)績(jī)的核心考核指標(biāo)，是各城市新房房?jī)r(jià)的同比或環(huán)比不應(yīng)繼續(xù)上升�？雌饋磉@個(gè)指標(biāo)是相當(dāng)合理的，但問題在于，只限新房房?jī)r(jià)而不限二手房房?jī)r(jià)，導(dǎo)致新房與二手房房?jī)r(jià)之間的差距顯著拉大，這就給市場(chǎng)提供了新的套利空間。 一方面，由于地方政府嚴(yán)格限制新房單價(jià)，以及當(dāng)前開發(fā)商在各種融資方面都面臨壓力，導(dǎo)致開發(fā)商沒有很強(qiáng)的動(dòng)力去開發(fā)新盤，對(duì)于很多城市而言，新房的供給量很小。另一方面，由于新房單價(jià)顯著低于二手房，購房者心知肚明，只要能夠買到新房并轉(zhuǎn)而到市場(chǎng)上銷售，是只賺不賠的買賣，這就導(dǎo)致對(duì)新房的需求量猛增。 由于新房的供給量遠(yuǎn)低于需求量，很多地方政府就順理成章地采取了“搖號(hào)買房”的政策，這進(jìn)一步刺激了市場(chǎng)上的購房需求，以至于多個(gè)城市出現(xiàn)了數(shù)萬人排隊(duì)搖號(hào)購買幾百套商品房的新聞。而這樣的新聞被報(bào)道出來的結(jié)果，吸引了更多的人加入新房市場(chǎng)。 由于在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控背景下，外地人很難在一些核心城市獲得購房資格，而本地人購房也面臨一個(gè)家庭限購兩套或三套的調(diào)控政策限制，按理說，這樣的“搖號(hào)買房”現(xiàn)象是很難持續(xù)的。萬萬沒想到的是，今年年初以來，很多城市加入了“搶奪人才”的行列。很多城市放松了對(duì)外地人的落戶限制。對(duì)于某些城市來講，只要是大學(xué)本科畢業(yè)生（不管是不是應(yīng)屆畢業(yè)生）就可以立即落戶。而一旦新增人口落戶，就立馬具有了購房資格。需要指出的是，筆者并不是說這些地方政府放開人口落戶就是為了激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，然而事實(shí)上是，調(diào)控新房房?jī)r(jià)新規(guī)引發(fā)的套利游戲，的確被當(dāng)前各大城市的人才搶奪戰(zhàn)進(jìn)一步放大。 當(dāng)前地方政府的這種房地產(chǎn)調(diào)控思路究竟會(huì)產(chǎn)生何種后果呢？ 首先，這違背了“房住不炒”的中央政府宏觀調(diào)控初衷，導(dǎo)致當(dāng)前購買新房的行為受到投資性炒作的主導(dǎo)。眾所周知，由于想買房的人太多，目前開發(fā)商出售房屋的主要條件之一，就是全款支付。事實(shí)上，能夠拿得出全款的，通常不是自住需求的購房者（例如應(yīng)屆畢業(yè)生或潛在的改善住房者）。例如，據(jù)媒體報(bào)道，很多城市當(dāng)前能夠搖到號(hào)的購房者，都不是個(gè)人而是公司。試問，公司批量買房，這是用于自住嗎？ 其次，這可能會(huì)導(dǎo)致新的腐敗行為。不難看出，當(dāng)前的調(diào)控已經(jīng)形成了新房與二手房的價(jià)格雙軌制，而雙軌制是最容易滋生尋租行為的。只要能夠拿到低價(jià)的商品并到高價(jià)的市場(chǎng)上出售，這是穩(wěn)賺不賠的買賣。這自然會(huì)吸引具有尋租能力的官員或其他主體的參與。例如，日前媒體報(bào)道，某城市一個(gè)樓盤搖號(hào)的結(jié)果，是某部門官員的占比異乎尋常得高，商品房幾乎變成了這個(gè)單位的內(nèi)部分房。這背后的問題與風(fēng)險(xiǎn)，值得我們深思。 再次，這會(huì)顯著推高部分一二線城市的房?jī)r(jià)水平，最終使得這個(gè)城市的房?jī)r(jià)水平遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)厥杖胨剑罱K導(dǎo)致城市競(jìng)爭(zhēng)力的下降。例如，成都是本輪調(diào)控下新房市場(chǎng)最火爆的城市之一，而成都最近兩年整體房?jī)r(jià)的上升幅度非常驚人。由于筆者是四川人，筆者在成都工作的很多同學(xué)與朋友都表示，當(dāng)前核心城區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通人的支付能力，特別是對(duì)新畢業(yè)的年輕人而言，過去在成都貸款買房的夢(mèng)想是不難實(shí)現(xiàn)的，而現(xiàn)在卻變得越來越遙不可及。換言之，“搶奪人才大戰(zhàn)”的后果是這個(gè)城市越來越不適合年輕人打拼，這樣的政策是否有些南轅北轍呢？ 最后，這會(huì)導(dǎo)致居民部門杠桿率進(jìn)一步上升，以及中國(guó)居民部門的財(cái)富過度集中在房地產(chǎn)，而一旦未來房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深幅下跌，這不僅可能給商業(yè)銀行體系造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)造成部分居民的違約以及大量居民的重大財(cái)富損失。從宏觀角度來講，自2015年以來的這一波房地產(chǎn)牛市，本質(zhì)上與地方政府試圖通過誘導(dǎo)居民部門加杠桿，來幫助國(guó)有企業(yè)與地方政府去杠桿的調(diào)控思路密切相關(guān)。然而這種做法是非常危險(xiǎn)的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期持續(xù)的高速增長(zhǎng)，與中國(guó)居民的勤勞工作與高儲(chǔ)蓄率密切相關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度火爆，一方面降低了中國(guó)居民通過勤勞工作去支付的激勵(lì)（工作的回報(bào)遠(yuǎn)低于炒房的報(bào)酬），另一方面也通過誘導(dǎo)居民部門加杠桿而降低了居民部門的凈儲(chǔ)蓄。一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的增長(zhǎng)過度依賴于房地產(chǎn)，本身就是脆弱性的一種表現(xiàn)。網(wǎng)絡(luò)上常常把中國(guó)屢敗屢戰(zhàn)的投資者戲稱為“韭菜”，而居民的財(cái)富損失則被戲稱為“被割了韭菜”。過去的“韭菜”主要集中在中國(guó)股市，而其實(shí)股市是中國(guó)最市場(chǎng)化的金融市場(chǎng)，投資者普遍接受了“愿賭服輸”的邏輯。筆者深深擔(dān)憂的是，沒有只漲不跌的樓市，而一旦中國(guó)樓市面臨顯著下跌的格局，是否會(huì)有無數(shù)家庭通過辛勤工作積累的財(cái)富“被割了韭菜”，而這是否會(huì)影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)呢？ 因此，當(dāng)前部分城市的房地產(chǎn)調(diào)控思路亟待調(diào)整。正如筆者反復(fù)指出的，要真正控制房?jī)r(jià)上漲，必須要同時(shí)抑制需求與增加供給，而目前增加有效供給是主要矛盾。但是，要地方政府能夠真心實(shí)意地增加供給，就必須或者改革分稅制（讓地方政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)更加匹配），或者給地方政府增加新的收入來源。只要地方政府的激勵(lì)機(jī)制沒有變化，他們就始終存在在房地產(chǎn)行業(yè)“做市”的動(dòng)機(jī)。
