Post By：2018/4/24 15:47:33
[size=5]行近日將個(gè)人住房貸款借款人最高年齡從65周歲延長(zhǎng)到70周歲，借款人年齡與貸款期限之和不超過75年（即還款的最高年齡可到75歲），比以前增加了5年。同時(shí)，個(gè)人住房貸款的最長(zhǎng)期限仍然是30年，沒有改變。近日，從工行山東省分行了解到，目前該政策已在山東落地，很多人不解的會(huì)問這是什么意思？[/size]
[size=5] 簡(jiǎn)單來講就是假如你今年40歲了去貸款買房，按照以前的規(guī)定你最多能貸款30年，也就是最多還貸到70歲，而現(xiàn)在的說法是：你可以在45歲的時(shí)候，依然可以貸款30年，最多可以還貸到75歲了，最高期限貸款群體放寬了5歲。[/size]
[size=5] 同時(shí)，過去65歲以上就不能貸款了，而現(xiàn)在70歲的群體最高可以貸5年期限的住房貸款，貸款的最高年齡群體也放寬了。[/size]
[size=5] 這也意味著，有些人可能75歲都還在還房貸。[/size]
[size=5] 而依據(jù)世界衛(wèi)生組織（WHO）發(fā)布的2015年版《世界衛(wèi)生統(tǒng)計(jì)》報(bào)告顯示，中國(guó)人的平均壽命是男性74歲，女性77歲。[/size]
[color=#333333] [img]http://image.qingk.cn/image/zhijimo/ef90ecf1ab86489d867b7fe050f20a7b.jpg[/img] [/color]
[size=5] 什么情況？難道可以當(dāng)一輩子房奴了？事情并沒這么簡(jiǎn)單。[/size]
[color=#FF0000][size=5]年齡較小或較長(zhǎng)的購(gòu)房者將受益[/color][/size]
[size=5] 過去65歲以上就不能貸款了，而現(xiàn)在70歲的群體最高可以貸5年期限的住房貸款。貸款的最高年齡群體也放寬了。[/size]
[size=5] 在此點(diǎn)上，放寬這一年限可以讓45歲以上的剛需購(gòu)房人獲得更長(zhǎng)的貸款期限，這將減小他們?cè)鹿〾毫Γ瑢?duì)于首套房及改善性需求的剛需人群有一定的利好作用。[/size]
[size=5] 另外，隨著95后的購(gòu)房者入場(chǎng)，在未來在購(gòu)房貸款時(shí)，對(duì)于年齡較小或較長(zhǎng)的購(gòu)房人而言，普遍要求子女共借，即父母與子女一起承擔(dān)相應(yīng)的貸款償還責(zé)任�！把娱L(zhǎng)年限對(duì)他們的貸款將有所利好�！盵/size]
[size=5] 不過，有專家表示，這種利好只會(huì)影響剛需購(gòu)房中不到8%的人群，對(duì)市場(chǎng)整體影響相對(duì)較小。相比較接近退休年紀(jì)能不能繼續(xù)貸款，購(gòu)房者更關(guān)注利率折扣變化和貸款年限的變化。[/size]
[color=#333333] [img]http://image.qingk.cn/image/zhijimo/9a9caee3894f4f7990be0d8fa4cece52.jpg[/img] [/color]
[color=#FF0000][size=5]7個(gè)因素影響房貸貸款年限[/color][/size]
[size=5] 事實(shí)上，根據(jù)政策和購(gòu)房者自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不同，房貸貸款的年限也會(huì)有所不同。有媒體曾歸納了影響房貸貸款年限的七個(gè)因素。[/size]
[color=#FF0000][size=5]樓市調(diào)控政策會(huì)直接影響房貸貸款的最長(zhǎng)年限[/color][/size]
[size=5] 以北京為例。根據(jù)北京樓市去年3月的新政，個(gè)人住房貸款（含住房公積金貸款）最長(zhǎng)年限為25年；個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的房子，不能申請(qǐng)商業(yè)貸款。這就意味著以后在北京買普通住宅再也沒有貸款30年一說，買商住房就需要付全款。[/size]
[color=#FF0000][size=5]房產(chǎn)性質(zhì)影響貸款年限[/color][/size]
[size=5] 不同性質(zhì)的房產(chǎn)，貸款的最長(zhǎng)年限不同。通俗點(diǎn)講，普通住宅、商業(yè)項(xiàng)目、廠房等這幾類房屋能貸款的最長(zhǎng)年限也有所不同。普通住宅最長(zhǎng)貸款年限為30年（北京為25年）；商業(yè)用房和商住兩用房，貸款年限最長(zhǎng)為10年（在北京，個(gè)人購(gòu)買商住或商業(yè)項(xiàng)目的房產(chǎn)要全款，不能貸款）；私有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓房、拍賣房最長(zhǎng)貸款期限為20年。[/size]
[color=#333333] [img]http://image.qingk.cn/image/zhijimo/96dfa605655e4e0295f264bbe4c3a687.jpg[/img] [/color]
[color=#FF0000][size=5]貸款年限受貸款人年齡的制約[/color][/size]
[size=5] 在申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人的年齡是重要的審核因素。按規(guī)定，年滿十八周歲（男性最高60歲，女性最高55歲）都可以申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款。一般來講，貸款期限與借款人年齡之和不得超過65歲（或70歲），不同地方不同銀行的規(guī)定略有不同。工商銀行上述新的規(guī)則，就是在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步將年齡上限放寬。[/size]
[size=5] 在公積金貸款方面，公積金貸款最長(zhǎng)年限不得超過借款人退休后5年。舉個(gè)例子，小A，男，在60歲時(shí)退休，除各地規(guī)定的最長(zhǎng)貸款年限外，小A貸款期限與借款人年齡之和不能超過65歲。[/size]
[size=5] 在商業(yè)貸款方面，每個(gè)銀行對(duì)于貸款人的年齡限制有所不同，總體來說，借款人年齡越小，那么可以申請(qǐng)的貸款期限也就越長(zhǎng)。[/size]
[color=#FF0000][size=5]貸款人的還款能力會(huì)影響貸款年限[/color][/size]
[size=5] 在貸款買房時(shí)，銀行會(huì)讓購(gòu)房人提供收入證明。收入證明能直接反應(yīng)借款人的還款能力，收入證明是銀行決定是否批貸的主要參考內(nèi)容之一。通常情況，銀行會(huì)要求借款人收入證明上的月收入是其月還款和其他負(fù)債之和的兩倍以上。一般情況下，高收入人群，銀行可能會(huì)建議貸款年限相對(duì)短些；如果借款人收入情況相對(duì)較差，銀行會(huì)建議貸款年限相對(duì)長(zhǎng)一些。[/size]
[color=#FF0000][size=5]房齡越老貸款年限就越短[/color][/size]
[size=5] 在購(gòu)買二手房時(shí)，貸款年限會(huì)受到房屋年齡的影響。房齡是從該房屋竣工交付之日開始算計(jì)算，一般情況下，房齡越老，貸款年限就越短。因?yàn)槎址渴前凑赵u(píng)估價(jià)來計(jì)算貸款額的，評(píng)估價(jià)則是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，通過專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估而計(jì)算出來的。一般房屋年限越長(zhǎng)，評(píng)估價(jià)可能越低。老房子在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，貸款金額一般會(huì)隨著房齡增大而相對(duì)降低，貸款年限也是如此。[/size]
[color=#333333] [img]http://image.qingk.cn/image/zhijimo/324d976c7e934912a75cdddb397e781c.jpg[/img] [/color]
[color=#FF0000][size=5]土地使用年限會(huì)影響貸款年限[/color][/size]
[size=5] 在二手房市場(chǎng)，土地使用年限還有多長(zhǎng)時(shí)間到期也會(huì)影響房貸的年限。一般情況下，房貸的貸款到期日不能超過土地使用的到期年限（不同的銀行規(guī)定也不相同）。需要注意的是，土地使用年限與房齡不同，土地使用年限是從開發(fā)商拿地備案的時(shí)候就開始計(jì)算的，所以購(gòu)買二手房時(shí)，一定要注意看，所購(gòu)買房子的土地使用年限還有剩多少年。[/size]
[color=#FF0000][size=5]貸款利率變化調(diào)整也會(huì)影響貸款期限[/color][/size]
[size=5] 貸款利率不是固定不變的數(shù)值，貸款利率會(huì)影響房貸期限。舉個(gè)例子，2015年央行進(jìn)行了5次降息，五年以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從6.15%降至4.9%。商貸基準(zhǔn)利率降低的情況下，房貸的年限越長(zhǎng)，大家覺得越合算。假如遇到央行提高商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率，購(gòu)房者用于還房貸的月供也會(huì)隨之增加，在這種情況下，有資金儲(chǔ)備的借貸人可能會(huì)選擇縮短還貸年限來減少貸款利率上升所帶來的損失。[/size]
[size=5] 如果還沒到75歲就不幸身故了，但房貸并沒有還清，那該怎么處理呢？[/size]
[size=5] 記者咨詢了銀行房貸部門后獲知：如果出現(xiàn)了這種情況，那有繼承人愿意繼承遺產(chǎn)，可以繼續(xù)支付房貸，過戶后按按揭流程走。[/size]
[size=5] 如果繼承人不愿意繼續(xù)支付房貸，可申請(qǐng)遺產(chǎn)拍賣——在貸款未還完的情況下，銀行會(huì)將抵押房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估后上市拍賣，拍賣所得沖抵未還完的房款。扣除所有手續(xù)費(fèi)以后，多余的房款部分，給到房產(chǎn)所有人的繼承人。[/size]
[size=5] 如果沒有繼承人，銀行會(huì)按照合同規(guī)定，將房屋收回并進(jìn)行處理。[/size]
